다주택자 고소득자라면 놓치면 안 되는 절세 전략 3가지

다주택자 고소득자라면 놓치면 안 되는 절세 전략 3가지

📋 목차

• 보유세 부담 줄이는 방법
• 양도세 절세 전략
• 증여와 상속 활용법
• 절세 시 주의사항
• FAQ

다주택자와 고소득자는 세금 부담이 크기 때문에 전략적인 절세 계획이 꼭 필요해요. 특히 부동산 세제 개편과 세율 변화에 따라 세부담이 수천만 원까지 차이 날 수 있죠.

💰 부동산 수익 1억 종부세 확인하러 가기

 

제가 생각했을 때 가장 효과적인 절세 방법은 보유세, 양도세, 증여·상속을 균형 있게 조합하는 거예요. 단, 모든 전략은 법적 테두리 안에서 실행해야 하고, 실행 시점과 조건에 따라 효과가 달라질 수 있어요.

 

이 글에서는 다주택자와 고소득자가 놓치면 안 되는 세 가지 핵심 절세 전략을 구체적으로 알려드릴게요.

📉 보유세 부담 줄이는 방법

다주택자에게 가장 부담이 되는 세금 중 하나가 보유세예요. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 주택 수와 공시가격에 따라 세부담이 급격히 늘어날 수 있어요. 특히 고소득 다주택자의 경우 종부세 최고세율이 적용될 가능성이 높기 때문에 사전 대비가 필수예요.

 

첫 번째 방법은 주택 수 조정이에요. 불필요한 주택을 매도하거나, 가족 간 증여를 통해 명의를 분산하면 종부세 과세 대상에서 일부 제외될 수 있어요. 다만 증여 시 취득세와 증여세를 함께 고려해야 해요.

 

두 번째는 1세대 1주택 비과세 요건 충족이에요. 만약 보유 주택 중 한 채를 장기 보유 및 실거주 요건을 맞춘다면, 추후 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고 보유세 부담도 줄일 수 있어요.

 

세 번째는 임대사업자 등록 활용이에요. 과거보다 혜택은 줄었지만, 일정 요건을 갖춘 임대사업자로 등록하면 재산세 감면, 종부세 합산 배제 등 일부 혜택이 남아 있어요. 단, 의무 임대 기간과 임대료 증액 제한을 지켜야 해요.

 

🏠 보유세 절감 체크리스트

절감 방법	설명	주의사항
주택 수 조정	매도·증여를 통한 주택 수 감소	증여세·취득세 고려
1세대 1주택 비과세	장기보유·실거주 요건 충족	보유·거주 기간 계산 주의
임대사업자 등록	재산세·종부세 감면 가능	의무 임대기간 준수

 

보유세 절감은 단순히 주택을 줄이는 것만이 아니라, 보유 형태를 합리적으로 재편하는 것이 핵심이에요. 고소득자일수록 부동산뿐 아니라 다른 자산과의 세금 영향까지 함께 고려해야 해요.

 

다음은 양도세 부담을 줄이는 전략을 알려드릴게요.

💸 양도세 절세 전략

양도세는 부동산을 팔아서 이익이 발생했을 때 부과되는 세금이에요. 특히 다주택자와 고소득자의 경우 기본세율에 중과세가 더해져, 세부담이 매매 차익의 절반 이상이 될 수도 있어요. 그래서 사전에 절세 전략을 세우는 게 정말 중요해요.

 

첫째, 양도 시기 조절이에요. 양도세율은 부동산 시장 상황과 세법 개정 시기에 따라 달라지기 때문에, 세율 인하가 예정된 시점이나 보유 기간이 길어져 장기보유특별공제를 받을 수 있는 시점에 맞춰 매도하는 게 좋아요.

 

둘째, 장기보유특별공제 최대화예요. 1세대 1주택은 최대 80%, 다주택자도 장기 보유 시 일부 공제를 받을 수 있어요. 공제율은 보유 기간과 거주 기간을 기준으로 계산되니, 요건 충족을 위해 조금 더 보유하는 게 세금 측면에서 유리할 수 있어요.

 

셋째, 양도차익 분산 전략이에요. 가족에게 일부 지분을 증여한 뒤 매도하면 양도차익이 분산돼 누진세 부담이 줄어들 수 있어요. 다만, 증여 후 5년 이내 매도하면 합산과세가 적용되니 시기 조율이 필수예요.

 

📊 양도세 절감 포인트

전략	설명	주의사항
양도 시기 조절	세율 인하·공제 요건 시점 맞춰 매도	시장 상황·법 개정 시기 체크
장기보유특별공제	보유·거주 기간 충족 시 공제 확대	요건 불충족 시 공제 불가
양도차익 분산	가족 지분 증여 후 매도	증여 후 5년 내 매도 시 합산과세

 

양도세 절감의 핵심은 타이밍과 구조 조정이에요. 고소득 다주택자의 경우 세법 개정에 민감하게 대응해야 하며, 세무 전문가의 시뮬레이션을 받아보는 게 안전해요.

 

다음은 증여와 상속을 활용한 절세 전략을 소개할게요.

📜 증여와 상속 활용법

다주택자와 고소득자가 세금을 크게 줄일 수 있는 또 하나의 방법은 증여와 상속을 적절히 활용하는 거예요. 특히 부동산 가격이 계속 오르고 있는 지역에서는 시기와 방법에 따라 수억 원의 절세 효과를 기대할 수 있어요.

 

첫째, 증여 시기 조율이에요. 부동산 공시가격이 오르기 전이나, 세법 개정으로 증여세율이 인상되기 전에 증여를 하면 세 부담을 줄일 수 있어요. 특히 미성년 자녀는 10년간 2,000만 원, 성인 자녀는 10년간 5,000만 원까지 증여재산공제가 가능해요.

 

둘째, 분산 증여예요. 배우자, 자녀, 손주 등 여러 명에게 나누어 증여하면 10년 주기의 증여재산공제를 여러 번 활용할 수 있어요. 예를 들어 배우자에게는 6억 원까지 공제가 가능해요.

 

셋째, 상속세 절감 구조 설계예요. 상속 개시 전에 미리 재산 일부를 증여해 두면 상속세 과세표준을 줄일 수 있어요. 다만 사망 전 10년 이내에 이뤄진 증여분은 상속재산에 합산되므로 장기 계획이 필요해요.

 

📑 증여·상속 절세 포인트

전략	설명	주의사항
증여 시기 조율	세율 인상·공시가 상승 전 실행	시장·세법 변화 체크
분산 증여	여러 가족에게 나누어 증여	10년 주기 공제 활용
상속세 절감 설계	상속 개시 전 증여로 과세표준 축소	사망 전 10년 내 증여 합산 과세

 

증여와 상속은 단순히 재산을 물려주는 것이 아니라, 세금 부담을 장기적으로 관리하는 수단이에요. 특히 고소득 다주택자는 부동산뿐 아니라 금융자산, 사업체 지분 등 전체 자산 포트폴리오를 고려해 계획을 세우는 게 좋아요.

 

다음은 이런 절세 전략을 실행할 때 꼭 알아야 할 주의사항을 정리할게요.

⚠️ 절세 시 주의사항

절세 전략은 법적으로 허용된 범위에서 세 부담을 줄이는 것이 목적이에요. 하지만 절세와 탈세는 한 끗 차이일 수 있어서, 규정을 정확히 이해하지 않으면 오히려 불이익을 받을 수 있어요.

 

첫째, 세법 개정 리스크를 고려해야 해요. 부동산과 관련된 세금 제도는 매년 개정 가능성이 높기 때문에, 장기 계획이라도 중간 점검이 필수예요.

 

둘째, 부당행위계산 부인 규정을 주의해야 해요. 세금을 줄이기 위해 인위적인 거래 구조를 만들었지만, 국세청이 이를 인정하지 않으면 원래대로 세금을 부과할 수 있어요.

 

셋째, 세무조사 대비예요. 고소득 다주택자는 세무조사 대상이 될 확률이 높기 때문에, 모든 거래와 증여, 상속 내역을 명확하게 기록하고 증빙 자료를 보관하는 게 안전해요.

 

📝 절세 시 체크리스트

주의사항	설명	대응 방법
세법 개정 리스크	정책 변화로 혜택 축소 가능	매년 개정안 확인
부당행위계산 부인	형식적 거래 부인	거래 목적·근거 확보
세무조사 대비	고소득·다주택자 집중 점검	증빙 서류 보관

 

결국 절세는 ‘합법성’과 ‘지속 가능성’을 유지하는 것이 중요해요. 전문가의 도움을 받아 매년 전략을 조정하면 리스크를 최소화할 수 있어요.

 

이제 마지막으로 다주택자·고소득자 절세와 관련된 자주 묻는 질문을 정리해 드릴게요.

💬 FAQ

Q1. 다주택자가 종부세를 줄일 수 있는 가장 간단한 방법은 뭔가요?

 

A1. 주택 수를 줄이는 것이 가장 직접적인 방법이에요. 불필요한 주택 매도나 가족 간 증여로 명의를 분산하면 종부세 부담이 낮아져요.

 

Q2. 양도세 절세를 위해 꼭 장기보유를 해야 하나요?

 

A2. 장기보유특별공제는 장기보유 시 큰 절세 효과를 주지만, 상황에 따라 시기 조정이나 양도차익 분산도 좋은 대안이 될 수 있어요.

 

Q3. 증여와 상속 중 어느 쪽이 더 유리한가요?

 

A3. 상황에 따라 달라요. 장기적으로는 증여가 상속세 절감을 돕지만, 시기와 공제 한도를 잘 활용해야 해요.

 

Q4. 증여세 없이 자녀에게 집을 줄 수 있는 방법이 있나요?

 

A4. 증여재산공제 한도 내에서 가능해요. 성인 자녀는 10년간 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원까지 증여세 없이 증여 가능해요.

 

Q5. 절세 계획을 세울 때 세법 변경 위험은 어떻게 대비하나요?

 

A5. 매년 세법 개정안을 확인하고, 세무사와 상담해 전략을 조정하는 것이 안전해요.

 

Q6. 임대사업자 등록이 아직도 유효한 절세 방법인가요?

 

A6. 혜택은 줄었지만, 일정 요건을 갖추면 재산세 감면·종부세 합산 배제 등 일부 혜택이 남아 있어요.

 

Q7. 절세 목적으로 가족에게 지분을 증여했다가 문제가 될 수 있나요?

 

A7. 부당행위계산 부인 규정에 걸리면 원래대로 과세될 수 있으니 거래 목적과 근거를 명확히 해야 해요.

 

Q8. 절세와 탈세의 차이는 무엇인가요?

 

A8. 절세는 법적 범위 안에서 세금을 줄이는 것이고, 탈세는 법을 어기고 세금을 회피하는 것이에요. 탈세는 형사처벌 대상이 될 수 있어요.

 

📌 본 글은 2025년 기준 공개된 세법과 일반적인 절세 방법을 바탕으로 작성한 정보입니다. 실제 세금 적용 여부와 절세 효과는 개인 상황, 보유 자산, 시점에 따라 달라질 수 있으니 반드시 세무 전문가와 상담 후 실행하세요.

🌍 땅이야기
부동산 및 생활 경제 이야기