다주택자 종합부동산세 절세 핵심 전략

다주택자 종합부동산세 절세 핵심 전략

📋 목차

• 📜 종부세 제도의 배경과 개요
• 📊 다주택자 종부세 산정 방식 이해
• 🧾 명의 분산 전략의 현실과 리스크
• 🏢 법인 전환을 통한 절세 방법
• 🛡️ 1세대 1주택 판정 요건 활용법
• 🏠 주택 매도와 물건 구성 전략
• ❓ FAQ

해마다 부동산 세금 때문에 머리 아픈 다주택자분들 많죠? 특히 종합부동산세(종부세)는 단순히 집값만 오르면 부담이 급격히 커지는 세금이기 때문에, 미리 계획하고 준비하지 않으면 낭패를 볼 수 있어요. 이 글에서는 2025년 기준 현실적인 절세 방법을 사례와 함께 정리해봤어요.

제가 생각했을 때 가장 중요한 포인트는 사전에 ‘구조’를 잘 짜는 거예요. 세금은 결과가 아니라 과정에서 이미 절세 여부가 결정되기 때문이에요. 그럼 하나씩 알아볼게요!

 

지금까지 몰라서 손해봤다면, 오늘 이 글을 통해서 꼭 세금의 흐름을 꿰뚫어보세요. 누구보다 똑똑하게, 합법적으로 절세할 수 있어요! 💸

 

📜 종부세 제도의 배경과 개요

종합부동산세는 2005년에 처음 도입되었어요. 당시 목적은 부동산 자산의 편중을 완화하고, 고가 주택 보유자에게 과세를 강화해 세수 기반을 넓히는 데 있었죠. 하지만 시행 초기부터 논란이 많았고, 이후 정부가 바뀔 때마다 정책도 크게 흔들렸어요.

2025년 현재 종부세는 주택, 토지 보유자에게 일정 기준 이상이면 부과되고, 특히 주택에 대한 종부세는 보유 주택 수에 따라 중과세가 적용돼요. 기본적으로 1세대 1주택자와 다주택자는 완전히 다른 세율 구조를 가지죠.

 

종부세 부과 기준은 매년 바뀌는데요, 2025년 기준 공시가격 합산 9억 원(1세대 1주택은 12억 원)을 초과하면 과세 대상이 돼요. 다주택자의 경우 합산 공시가격이 기준을 넘으면 누진세 구조로 계산되기 때문에 금액이 상당히 커질 수 있어요.

 

그리고 무엇보다 지방세인 재산세와 종부세는 별개로 부과되기 때문에, 종부세를 아끼려면 단순히 한 해 보유세만 따질 게 아니라 ‘보유 구조’를 전반적으로 재설계해야 해요.

 

📌 연도별 종부세 부과 기준 변화

연도	1세대 1주택 기준	다주택 기준	세율
2023	11억	6억	0.5%~5%
2024	12억	9억	0.5%~6%
2025	12억	9억	0.6%~6%

 

정부 정책은 매년 변동 가능성이 크기 때문에, 종부세 절세 전략은 항상 최신 내용을 기준으로 세워야 해요. 세무사 상담도 중요하지만, 기본적인 흐름을 본인이 알고 있어야 실수를 줄일 수 있어요.

 

📊 다주택자 종부세 산정 방식 이해

다주택자의 종부세는 단순히 주택 수만 고려하는 것이 아니에요. ‘공시가격’, ‘공정시장가액 비율’, ‘세율’, 그리고 ‘보유 구조’까지 모두 포함해 복잡하게 산정돼요. 한 채만 있어도 고가라면 세금 부담이 크지만, 여러 채가 합산되면 누진세 효과로 갑자기 세금이 급증하죠.

2025년 현재 공정시장가액비율은 80%예요. 즉, 공시가격의 80%를 과세표준으로 삼고 여기에 세율을 적용해 종부세가 계산돼요. 그리고 이 과세표준에 따라 0.6%부터 최대 6%까지의 세율이 적용되죠. 누진 구조이기 때문에 일정 금액을 초과하는 순간 세 부담이 급격하게 올라가요.

 

예를 들어, 공시가격 15억 원의 주택 두 채를 보유한 경우, 총 30억 원 중 80%인 24억 원이 과세표준이 되고, 여기에 2% 이상의 세율이 적용될 수 있어요. 단순하게 계산해도 4,000만 원 이상의 세금이 발생할 수 있죠.

 

또한 1세대 1주택자는 세액공제가 적용되지만, 다주택자는 이런 공제를 거의 받지 못해요. 이 때문에 똑같은 주택이라도 명의와 보유 구조에 따라 세금 차이가 크게 나게 돼요. 이 구조를 이해하면 절세 전략 수립이 훨씬 수월해져요.

 

📋 종부세 산정 요소 요약

항목	내용
공시가격	국토교통부에서 매년 발표하는 기준가격
공정시장가액비율	2025년 기준 80%
과세표준	공시가격 × 공정시장가액비율 - 공제금액
세율	0.6%~6% (누진세)
세액공제	1세대 1주택자만 적용 가능

 

이처럼 단순히 ‘몇 채 가지고 있느냐’가 아니라, 그 주택들의 조합과 가격, 그리고 명의와 지역까지 종부세 산정에는 다양한 요인이 작용해요. 그래서 절세를 하려면 먼저 현재 자신의 포지션을 정확히 진단하는 게 첫걸음이에요.

 

🧾 명의 분산 전략의 현실과 리스크

많은 다주택자들이 선택하는 절세 전략 중 하나가 명의 분산이에요. 예를 들어, 부부 공동명의나 자녀 명의로 일부 주택을 이전해 각자 종부세 공제를 따로 받으려는 방식이죠. 이론적으로는 꽤 효과적인 방법이지만 현실에서는 주의할 점이 많아요.

 

첫째, 공동명의를 하더라도 1세대 1주택 공제를 받으려면 일부 조건이 충족되어야 해요. 예를 들어, 부부 중 한 사람만 실제 거주하고 있어야 하며, 공동명의라 해도 주택 수 산정 시 공동소유 주택도 지분 비율로 계산되기 때문에 예상과 다르게 세금이 부과될 수 있어요.

 

둘째, 자녀나 부모에게 명의를 넘길 경우 증여세 이슈가 생겨요. 증여공제를 고려하더라도 일정 금액을 넘기면 세금이 붙고, 향후 매도 시 양도소득세도 증가하게 되죠. 절세를 위해 명의를 바꿨다가 다른 세금이 늘어나는 경우도 흔해요.

 

셋째, 명의 분산이 잘못되면 ‘실질과세 원칙’에 따라 국세청에서 세무조사를 할 수 있어요. 특히 부모 명의로 부동산을 나눴다가 자녀가 관리하고 있다면 증여 추정이 될 수 있고, 탈세로 판단될 수도 있어요.

 

📋 명의 분산 전략 장단점 비교

전략	장점	주의점
부부 공동명의	세액 분산, 1세대 1주택 조건 시 절세	1주택 기준 불충족 시 효과 미비
자녀 명의 이전	종부세 누진세 회피	증여세, 양도세 리스크
부모 명의 분산	보유 주택 수 분산 가능	실질 소유 여부 세무조사 가능성

 

정확한 법률 해석과 세무 기준이 필요하기 때문에, 명의 분산을 계획할 때는 반드시 세무사나 법무사와의 상담이 필수예요. 전략적 분산은 합법적 절세지만, 의도치 않게 탈세로 오해받을 수 있다는 점을 꼭 명심해야 해요.

 

🏢 법인 전환을 통한 절세 방법

종부세를 줄이는 방법 중에서 ‘법인 설립’은 꽤 많이 활용되는 전략이에요. 주택을 개인이 아닌 법인 명의로 소유하면 개인보다 종부세율이 낮아지는 효과가 있을 수 있고, 일정 조건에서는 절세 뿐 아니라 임대소득 관리에도 유리해요.

 

하지만 2021년 이후 정부가 다주택자 법인 소유에 대한 규제를 강화하면서, 예전처럼 무조건 유리하진 않게 됐어요. 예를 들어, 현재 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세율이 무려 6%로 고정돼 있고, 감면도 없어요.

 

그럼에도 불구하고 법인 전환이 여전히 고려되는 이유는, 양도소득세에서 차별화된 절세가 가능하기 때문이에요. 개인은 다주택 양도 시 최대 75%의 세율을 내야 하지만, 법인은 22~25% 법인세율만 적용받거든요. 특히 여러 채를 장기 보유하거나 임대 사업을 꾸준히 하는 경우에는 장점이 있어요.

 

또한 부동산을 매입하고, 리모델링 후 임대를 주거나 매각하는 ‘부동산 개발형 법인’ 구조도 인기를 끌고 있어요. 절세뿐 아니라 수익 모델을 다양화하는 데도 도움이 되죠.

 

🏢 법인 보유 시 장단점 정리

항목	장점	단점
종부세	누진 적용 없음, 계산 단순	6% 단일세율, 공제 없음
양도세	법인세율 적용(22~25%)	배당소득세 부담 추가
상속/증여	법인 지분 이전으로 대체 가능	정확한 지분평가 필요
기타 관리	회계·세무 구조화 가능	회계법인, 기장료 등 관리비용 발생

 

법인 설립은 단기 보유보다는 장기 보유나 상속까지 고려하는 구조에서 진가를 발휘해요. 자녀에게 물려주는 과정에서도 법인 지분으로 증여하면 세금을 낮추는 구조를 설계할 수 있기 때문에, 큰 그림이 필요한 전략이에요.

 

🛡️ 1세대 1주택 판정 요건 활용법

다주택자도 일정 조건을 충족하면 ‘1세대 1주택자’로 간주되어 종부세에서 큰 혜택을 받을 수 있어요. 이건 매우 중요한 포인트예요. 조건을 갖추기만 하면 기본공제 12억 원과 장기보유공제 등의 다양한 혜택이 가능하거든요.

 

우선 ‘1세대 1주택’의 기준은 단순히 한 채만 가지고 있다는 게 아니라, 세대 구성원 전원이 다른 주택을 보유하지 않고 하나의 주택만을 소유한 상태여야 해요. 이때 세대는 주민등록상 동일 세대를 의미하죠. 즉, 자녀가 분가해 따로 세대 분리를 해두면 종부세상 다주택자가 아닌 것으로 인정받을 수 있어요.

 

또한 일시적 2주택이나 상속주택처럼 ‘예외적으로’ 인정받을 수 있는 케이스도 있어요. 예를 들어, 기존 주택을 처분하기 전 새 집을 먼저 산 경우, 2년 이내 기존 주택을 팔면 종부세상 1주택자로 인정돼요. 상속받은 주택도 일정 요건을 충족하면 과세 대상 주택 수에서 제외돼요.

 

이 외에도 지방 저가주택은 종부세 주택 수에서 제외되는 경우가 있어요. 공시가격이 3억 원 이하이고, 비수도권·광역시 외 지역이라면 제외대상에 해당될 수 있어요. 이를 잘 활용하면 ‘형식은 다주택, 실질은 1주택’ 구조를 만들 수 있어요.

 

📝 1세대 1주택 요건 요약표

적용 항목	조건	종부세 혜택
세대 기준	세대원 전원 무주택	12억 공제, 공제율 증가
일시적 2주택	2년 내 기존주택 매도	1주택으로 간주
상속주택	지분율 40% 이하, 1주택 상속	과세주택 수 제외
지방 저가주택	공시가 3억 원 이하, 지방	주택 수 제외 가능

 

이 조건들은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 제대로만 알면 실제 납부세액이 수천만 원 차이날 수 있어요. 특히 ‘세대분리’와 ‘일시적 2주택 활용’은 일반 다주택자들도 충분히 사용할 수 있는 전략이에요. 전문가 도움과 함께 설계하면 실질적 절세가 가능해요.

 

🏠 주택 매도와 물건 구성 전략

다주택자 입장에서 종부세 부담을 줄이려면 ‘주택 수’를 줄이는 것이 가장 직접적인 방법이에요. 이를 위해 일부 주택을 전략적으로 매도하거나, 특정 물건을 비과세 대상이나 제외 대상으로 조정하는 방법이 있어요.

 

가장 먼저 고려할 수 있는 건 수익률이 낮고 종부세에 큰 영향을 주는 부동산부터 정리하는 거예요. 공시가격이 높고 임대 수익이 낮은 집은 유지할수록 손해이기 때문에 매도 타이밍을 잘 맞추는 것이 중요해요. 이때 양도소득세율도 함께 고려해야 해요.

 

두 번째로는, 상가주택이나 복합건물처럼 주택이 포함된 물건에서 ‘비주거 비율’을 늘려 주택으로 간주되지 않도록 구조를 바꾸는 방법도 있어요. 이 경우 종부세 주택 수에서 제외되는 경우가 생기기 때문에 보유만으로도 절세 효과를 볼 수 있어요.

 

세 번째는, 주택 용도 변경이에요. 예를 들어 기존 주택을 사무실로 바꾸거나, 임대 사업을 통해 준공공임대주택으로 등록하면 주택 수 계산에서 제외될 수 있는 여지가 있어요. 물론 등록 조건은 까다롭지만 절세 효과는 확실해요.

 

🔍 종부세 부담 줄이는 매도·구성 전략

전략	핵심 내용	기대 효과
고가주택 매도	공시가 높은 주택 정리	세부담 급감, 양도세 절세 병행
비주거 전환	상가·사무실 비율 확대	주택 수 제외 가능
임대주택 등록	준공공임대 등록 조건 충족	종부세 감면 및 제외

 

이처럼 매도와 구조 변경은 단순히 자산 처분이 아니라, 세금 구조를 재편성하는 도구로 사용할 수 있어요. 특히 1주택자로 전환되는 시점이나 매도 순서를 조정하면 양도세와 종부세 모두에서 절세가 가능해요. 계획 없는 매도는 오히려 손해가 날 수 있으니 신중하게 접근해야 해요.

 

❓ FAQ

Q1. 종부세를 줄이기 위해 자녀에게 집을 증여하면 괜찮을까요?

 

A1. 증여를 통해 주택 수를 줄이는 것은 가능하지만, 증여세와 이후 자녀의 양도세 부담이 커질 수 있으므로 전체 세금 시뮬레이션 후 결정하는 것이 좋아요.

 

Q2. 상가주택은 종부세 계산 시 어떻게 포함되나요?

 

A2. 상가주택은 주택 면적이 전체의 50%를 넘을 경우 주택으로 간주되어 종부세 대상에 포함돼요. 비주거 비율이 높으면 주택 수 계산에서 제외될 수 있어요.

 

Q3. 법인을 만들면 종부세 부담이 확실히 줄어드나요?

 

A3. 법인은 종부세가 단일세율(6%)로 적용돼서 누진 구조보단 나을 수 있지만, 공제나 감면이 없고 양도 시 배당 소득세 등 추가 부담이 생길 수 있어요.

 

Q4. 지방의 공시가 낮은 주택도 종부세에 영향을 주나요?

 

A4. 공시가 3억 원 이하의 지방 주택은 종부세 주택 수 산정에서 제외될 수 있어요. 다만 수도권, 광역시는 해당되지 않으니 주의가 필요해요.

 

Q5. 공동명의가 절세에 무조건 유리한가요?

 

A5. 반드시 그렇진 않아요. 공동명의 시 세금이 분산될 수 있지만, 조건을 충족하지 않으면 1세대 1주택 혜택을 못 받을 수 있어요. 꼼꼼한 검토가 필요해요.

 

Q6. 종부세 계산 시 임대 등록주택은 제외되나요?

 

A6. 준공공임대주택 등 일정 요건을 갖춘 경우는 제외 대상이 될 수 있어요. 하지만 단기임대나 조건 미충족 시 제외되지 않아요.

 

Q7. 자녀가 성인이더라도 세대분리가 안 되면 주택 수에 포함되나요?

 

A7. 맞아요. 주민등록상 동일 세대라면 성인이라도 주택을 보유한 경우 세대 합산되어 주택 수에 포함돼요.

 

Q8. 종부세를 아예 피하는 방법은 없을까요?

 

A8. 보유 주택의 수와 가격이 기준 이하라면 종부세를 피할 수 있어요. 또는 공시가 3억 이하 지방주택, 비주거 건물 구성 등도 방법이에요.

 

📌 면책조항: 본 글의 내용은 2025년 기준 공시 자료와 세법 기준을 바탕으로 작성되었으며, 상황에 따라 달라질 수 있어요. 중요한 판단은 반드시 전문가의 상담을 통해 진행하세요.