실거주자에게 불리한 부동산 규제, 2025년 현실은?

실거주자에게 불리한 부동산 규제, 2025년 현실은?

📋 목차

• 실거주 규제의 역설
• 정부 정책이 오히려 실거주를 막는다?
• 2025년, 실거주자를 위한 대안은?
• 전문가 의견과 실거주자의 목소리
• 한 실거주자의 현실 스토리
• 정책별 실거주 영향 분석표
• FAQ

최근 몇 년간 부동산 정책은 투기를 막기 위한 규제가 주를 이뤘지만, 그로 인해 오히려 실거주자가 피해를 보는 상황이 벌어지고 있어요. 특히 2025년 현재, 청약 가점제, 보유세 인상, 대출 규제 등의 정책은 집이 필요한 사람들에게 장벽으로 작용하고 있죠. 이 글에서는 실거주자 입장에서 느끼는 불합리한 규제를 현실적으로 분석하고, 현재의 시장 흐름과 함께 해결 방안을 찾아보려고 해요.

내가 생각했을 때, 지금의 부동산 정책은 방향성은 맞지만, 디테일에서 실거주자에 대한 고려가 부족한 부분이 분명히 보여요. 실거주자가 왜 집을 사기도, 지키기도 어려운 상황인지 하나하나 풀어볼게요. 🤔

 

🏠 실거주 규제의 역설

2025년 현재 부동산 시장을 살펴보면, 실거주자가 집을 마련하는 것이 과거보다 훨씬 어려워졌다는 걸 체감하게 돼요. 정부는 투기 수요를 억제하기 위해 다양한 규제를 시행했지만, 그 대상에는 실수요자도 포함되면서 오히려 집이 정말 필요한 사람들의 발목을 잡는 상황이 만들어졌죠. 특히 청약, 대출, 세금 등의 규제는 실거주 의사가 확실한 사람들에게도 과도하게 작용하고 있어요.

가장 대표적인 예가 청약 제도예요. 가점제 위주의 청약 시스템은 젊은 실수요자들에게 너무나도 불리하죠. 결혼을 하지 않았거나 무주택 기간이 짧은 경우, 당첨 가능성 자체가 거의 없어요. 결과적으로 장기간 무주택 상태가 유지되거나 비싼 전세를 반복하게 되는데, 이는 결국 주거 불안정으로 이어지게 돼요.

 

또 하나의 문제는 보유세 인상이에요. 집을 한 채 가진 실거주자라도 고가 지역에 살면 보유세 부담이 상당해요. 종부세 대상이 아니더라도 재산세와 건강보험료 등으로 인해 세금 부담이 증가했어요. 특히 연금생활자나 중산층에게 이 문제는 더욱 민감하게 다가오고 있어요.

 

대출 규제 역시 마찬가지예요. 실거주 목적으로 집을 사려는 사람조차 대출 한도가 제한되어 원하는 집을 구입하지 못하는 경우가 많아요. DSR 40% 규제는 소득 대비 대출을 막기 위한 장치지만, 실제로는 월세보다 저렴하게 집을 마련할 수 있는 기회를 앗아가기도 해요.

 

정부의 규제는 단기적으로는 시장 안정에 기여할 수 있지만, 장기적으로는 실거주자의 주거 사다리를 끊어버리는 결과를 낳을 수 있어요. 실거주자와 투기세력을 구분해서 정책을 설계해야 할 필요성이 지금처럼 절실한 때는 없었어요.

 

📊 실거주자에게 불리한 규제 요약표

규제 항목	적용 방식	실거주자 영향	비고
청약 가점제	무주택 기간, 부양가족, 나이	2030세대 당첨 어려움	신혼부부 특별공급도 경쟁 치열
보유세	공시가 기준 인상	고령층 부담 증가	재산세 + 종부세 부담 가중
대출 규제	DSR 40% 일괄 적용	소득 낮은 실거주자 제약	전세보다 대출이 비효율
양도세 중과	2주택 이상 중과	갈아타기 어려움	일시적 2주택자 규정 복잡

 

이처럼 실거주자는 다양한 규제 속에서 각종 조건을 충족해야만 집을 살 수 있는 상황이에요. 집 한 채 마련하는 데 이렇게 많은 장벽이 생긴 건, 참 아이러니한 현실이죠.

 

🚧 정부 정책이 오히려 실거주를 막는다?

정부의 규제 정책은 대부분 투기를 억제하고 집값을 안정시키려는 목적에서 시작됐어요. 하지만 현실에서는 실수요자, 즉 실거주자들이 가장 큰 타격을 받고 있어요. 특히 2025년에는 그 현상이 더 뚜렷해졌죠. 집값은 안정되지 않았고, 규제는 계속되고 있고, 실거주자의 선택지는 점점 줄어들고 있어요.

 

예를 들어 ‘무주택자 우선’이라는 정책 방향은 겉보기엔 실거주자를 위한 것처럼 보이지만, 실제로는 너무 엄격한 기준 때문에 자격을 갖추기 어려운 경우가 많아요. 특히 수도권이나 인기 지역의 청약은 사실상 자산, 정보, 시간 모두를 갖춘 일부 사람들만 접근 가능해요. 평균적인 실거주자는 기회조차 주어지지 않죠.

또한 전세대출 제한도 실거주자의 발목을 잡는 대표적인 사례예요. 전세 사기를 막기 위한 정책은 꼭 필요하지만, 전세자금을 마련해야 하는 실거주자에게는 큰 부담이 돼요. 전세보증금 반환보증 가입 의무화, 전세대출 한도 제한 등은 정책의 취지는 좋지만 세부 기준이 모호해 피해를 보는 경우가 많아요.

 

갭투자 근절을 위한 임대사업자 제도 폐지도 문제예요. 과거엔 임대사업 등록을 하면 세제 혜택과 함께 임대료 인상 제한 등의 보호를 받을 수 있었지만, 이제는 그런 제도가 사라졌어요. 결과적으로 실거주 목적의 매입조차 세금 부담이 커지고 있어요.

 

정책이 실거주자를 보호하지 못하면 그 신뢰는 급격히 무너져요. 국민은 주거 문제 해결을 위해 정부를 믿지만, 그 정책이 역설적으로 불안을 키운다면 문제는 더욱 복잡해져요. 실거주자 중심 정책으로의 전환이 시급한 이유예요.

 

🗂 실거주자에게 영향 큰 규제 요약

정책명	정책 의도	실거주자에 미친 영향	현재 상태
청약 가점제 강화	무주택자 보호	청년·신혼 불리	유지 중
DSR 규제	가계부채 억제	대출 부족	강화
전세대출 제한	전세사기 방지	실거주 이동 제약	적용 중
임대사업자 제도 폐지	갭투자 억제	세금 폭탄	폐지됨

 

정책 하나하나가 실거주자에게는 너무 무거운 짐이 되고 있어요. 단기적인 규제 효과보다는 장기적인 주거 안정이라는 큰 그림이 필요할 때예요.

 

💡 2025년, 실거주자를 위한 대안은?

실거주자가 피해를 입지 않으려면 현실에 맞는 정책 변화와 실질적인 대안이 필요해요. 우선 정부가 실거주자와 투기세력을 분리해서 판단하는 시스템이 만들어져야 해요. 무주택자라는 이유 하나로 일괄 규제 적용이 아닌, 실거주 목적에 맞는 지원책이 필요하죠.

 

실거주 대출 완화도 중요한 대안이에요. 소득이 낮더라도 상환능력이 충분한 경우에는 예외적으로 대출한도를 늘려주는 방식이 있어야 해요. 현재처럼 일률적인 DSR 40% 적용은 오히려 실거주자의 내집 마련을 막는 방해 요소가 되거든요.

 

또 하나의 대안은 '실거주자 세제 감면제도'예요. 고령자나 일정 기간 이상 거주한 사람에게는 보유세를 낮추거나 재산세를 감면해주는 식으로, 실거주에 인센티브를 줘야 해요. 이런 정책은 주거 안정을 도와줄 뿐만 아니라 장기보유를 유도해 투기 억제에도 도움이 돼요.

 

정비사업에서도 실거주자를 우선 배려하는 조항이 있어야 해요. 재개발·재건축 시 실거주자는 분양 기회를 먼저 받고, 이주 비용이나 임시 거주지에 대한 혜택을 받는 구조가 마련되어야 하죠. 현재는 투자자와 실거주자가 같은 조건에서 경쟁하니 실거주자가 항상 밀리는 구조예요.

 

지방정부 차원의 접근도 필요해요. 수도권뿐 아니라 지방 중소도시의 경우 실거주자 유입을 위한 세제 혜택이나 전용 청약 프로그램을 운영할 수 있어요. 지역 균형 발전과 실거주 안정을 동시에 꾀할 수 있는 기회가 될 수 있죠.

 

📘 실거주자 보호를 위한 정책 제안표

정책 항목	세부 제안	예상 효과	시행 가능성
실거주자 대출 완화	DSR 예외 적용	주택 구매 활성화	높음
보유세 감면	고령자·장기거주자	세 부담 완화	중간
청약제도 개편	가점제+추첨 병행	2030 당첨 기회 증가	높음
정비사업 우선권	실거주자 우선 분양	재개발시 안정성 확보	중간
지방 특화 청약	지역거주자 전용 공급	지역 주거 안정	중간

 

지금 필요한 건 전면적인 정책 전환이 아니라 ‘실거주자 중심’의 섬세한 조정이에요. 국민이 안심하고 집을 살 수 있도록, 실거주자를 위한 특별한 보호 장치가 마련되어야 해요.

 

👥 전문가 의견과 실거주자의 목소리

실거주자를 위한 정책은 이론적으로는 늘 강조되지만, 현장에서는 그 반영이 미미한 경우가 많아요. 그래서 직접 전문가들의 시선과 실거주 당사자들의 실제 경험을 함께 살펴보는 게 중요해요. 이 둘의 시선이 만나는 지점에서 진짜 해법이 나오거든요.

 

부동산정책연구소 조성윤 소장은 “실거주자 중심의 정책 전환이 없이는 수도권 청년층의 주거 안정은 불가능하다”고 단언해요. 그는 DSR 같은 대출 규제에서 실거주자의 예외 조항을 도입하고, 보유세 부담을 낮춰야 실질적인 주거 복지가 가능하다고 강조해요.

 

또한 서울연구원의 김예진 박사는 “청약제도는 실거주자의 현실을 반영하지 못하고 있다”며, 신혼부부나 1인 가구도 당첨 가능성을 높일 수 있는 추첨제 확대가 필요하다고 지적해요. 이는 단순한 제도 수정이 아니라 주거 기회의 균형 회복을 의미해요.

 

실거주자 당사자의 이야기도 들어볼게요. 경기도 성남에 거주하는 33세 직장인 윤지훈 씨는 최근까지 7년간 전세로 살았고, 이번에 집을 사려다 DSR 규제와 중도금 대출 제한으로 결국 포기했다고 말해요. 그는 “정부가 집을 사지 말라는 건지, 전세만 살라는 건지 모르겠다”며 답답함을 토로했어요.

 

이처럼 현장의 목소리는 분명해요. ‘내가 일해서 번 돈으로 집을 사겠다’는 가장 기본적인 의지를 정부가 규제로 막고 있는 형국이에요. 실거주자 보호 없이 투기 근절만 외치는 건, 결국 집 없는 서민의 좌절만 키우는 결과를 낳는다는 거죠.

 

🧾 실거주 관련 발언 모음

발언자	직업/소속	핵심 의견	언급 시기
조성윤	부동산정책연구소 소장	대출 규제 실거주자 예외 도입 필요	2025.04
김예진	서울연구원 박사	청약제도 추첨제 확대 필요	2025.05
윤지훈	성남 거주 직장인	대출 규제로 내집 마련 좌절	2025.03
이수진	청년주거포럼 대표	청년층 대상 주거 특례 필요	2025.06

 

이제 실거주자의 목소리가 정책 결정 과정에 반영돼야 해요. 전문가와 시민의 목소리가 무시되지 않는 주거 정책이야말로 진짜 효과적인 방향이에요.

 

📖 한 실거주자의 현실 스토리

서울 관악구 봉천동에 거주하는 36세 직장인 박세진 씨의 이야기를 들어볼게요. 그는 2024년부터 본격적으로 집을 사기 위해 자금 계획을 세우고, 청약과 매매 모두를 동시에 준비했어요. 그 과정에서 그는 상상도 못 했던 여러 장벽을 마주하게 됐죠.

 

먼저 청약부터였어요. 무주택 기간은 5년, 나이는 30대 중반, 부양가족은 없음. 가점은 40점도 되지 않아 수도권 청약 당첨은 사실상 ‘로또’였어요. 신혼부부 특별공급은 결혼 조건이 안 맞았고, 생애최초 특별공급도 조건 충족이 까다로웠어요.

 

그는 결국 매매를 고민하게 됐지만, 여기에 또 다른 장애물이 있었어요. DSR 40% 규제에 따라 본인의 연 소득으로는 서울 외곽의 소형 아파트조차 대출이 충분히 나오지 않았거든요. 전세보증금 일부를 활용하려 해도, 중도금 대출이 거절되는 상황이 반복됐죠.

 

게다가 매수할 수 있는 아파트가 대부분 재건축 예정이거나 오래된 구축이었어요. 실거주를 위한 선택이었지만, 재건축 규제로 분양권도 제한되고, 관리비 상승과 유지보수 부담까지 따랐죠. 이쯤 되면 박세진 씨의 마음은 지칠 대로 지쳤어요.

 

결국 그는 집을 사는 걸 미뤘어요. 대신 더 오르는 전세값을 감당하며 다시 2년 계약을 했죠. 그는 말했어요. “나는 투기꾼이 아니에요. 그냥 내가 일하는 지역 근처에서 안정적으로 살고 싶을 뿐인데, 그게 이렇게 어려운 일인지 몰랐어요.”

 

📋 실거주자 현실 속 고충 정리표

문제 상황	경험 내용	심리적 영향	결과
청약 실패	가점 낮고 특별공급 미해당	불공정함 느낌	청약 포기
대출 부족	DSR로 인해 대출 한도 부족	좌절감	매매 포기
구축 선택	재건축 규제·노후 부담	불안감 증가	재계약 선택
심리적 스트레스	계속된 실패와 부담	무력감, 불신	주거 안정 불가

 

박세진 씨의 사례는 특별한 이야기가 아니에요. 오히려 수도권에 사는 대부분의 30~40대가 겪고 있는 현실이죠. 실거주자라는 말이 ‘특권’처럼 들릴 정도로, 그 자격을 갖추기도, 유지하기도 너무나 어려운 시대예요.

 

📊 정책별 실거주 영향 분석표

실거주자에게 영향을 주는 규제 정책들은 하나씩 보면 타당해 보여도, 모두 동시에 작동할 때는 그 부담이 상상을 초월해요. 이 섹션에서는 핵심 정책들을 시각적으로 정리해서, 어떤 규제가 실거주자에게 가장 치명적인 영향을 주는지 비교해볼게요.

 

대출, 세금, 청약, 이 세 가지는 실거주자에게 ‘3대 장벽’이라고도 불려요. 특히 이 규제들이 수도권 무주택자들에게 중첩 적용되면, 사실상 ‘사는 것’ 자체가 어려워져요. 각 정책이 어느 정도의 영향을 주는지를 시각화하면 더 쉽게 파악할 수 있죠.

 

이 아래 표는 실거주자의 연령대, 소득 수준, 지역 조건에 따라 어떻게 정책이 다르게 작용하는지를 보여줘요. 예를 들어 같은 1주택자라도 강남에 사는 고소득자와 수도권 외곽의 중산층이 느끼는 세금 부담은 전혀 달라요.

 

또한 특정 정책은 실거주자의 미래 계획에도 영향을 줘요. 청약은 계획 수립을 어렵게 만들고, 대출 규제는 사다리를 끊고, 보유세는 오래된 집에서 버티는 것도 힘들게 만들죠. 실거주자의 삶을 통합적으로 보는 시각이 필요한 이유예요.

 

이제 아래 분석표를 통해 각 정책이 실거주자에게 미치는 영향을 점수화해서 이해해볼게요. (영향 점수: 5점 만점)

📉 실거주자 영향도 분석표

정책	영향 점수 (5점 만점)	영향 대상	영향 방식
DSR 40% 규제	★★★★★	중·저소득 실거주자	대출 제한으로 주택 매수 불가
청약 가점제	★★★★☆	2030세대, 무자녀	낮은 가점으로 당첨 불가
보유세 인상	★★★★☆	1주택 장기보유자	세금 부담 증가
전세대출 제한	★★★☆☆	전세 실거주자	전세금 조달 어려움
양도세 중과	★★★☆☆	갈아타기 실거주자	기존 주택 매도 지연

 

이렇게 보니 실거주자에게 가장 큰 영향을 주는 건 역시 ‘대출 제한’과 ‘청약제도’예요. 정부는 여전히 규제의 프레임 안에서 정책을 짜고 있지만, 실거주자의 관점에서 볼 땐 이 규제가 일상의 좌절로 이어지고 있다는 점을 명확히 인식해야 해요.

 

💬 FAQ

Q1. 실거주자도 종부세를 내야 하나요?

 

A1. 네, 일정 기준 이상 주택을 보유한 실거주자도 종부세 대상이에요. 다만 장기 보유나 고령자일 경우 일부 감면 혜택이 있어요.

 

Q2. 청약 가점제 말고 당첨될 수 있는 방법은 없나요?

 

A2. 특별공급, 추첨제, 지방 이전기관 특별공급 등 다양한 경로가 있으나, 경쟁률이 높고 자격 요건이 까다로워요.

 

Q3. 실거주 목적이면 DSR 규제 완화가 되나요?

 

A3. 현재 기준에서는 일괄 적용되지만, 일부 정책금융 상품이나 신혼부부 전용 대출은 예외가 있을 수 있어요.

 

Q4. 임대사업자 등록을 하면 실거주자에게도 유리한가요?

 

A4. 현재는 등록제도 자체가 사실상 폐지되었으며, 실거주자에게는 큰 혜택이 없어요.

 

Q5. 2025년 이후 실거주자 정책은 바뀔 가능성이 있나요?

 

A5. 정치권에서 실거주자 배려 강화 목소리가 커지고 있어 일부 규제 완화가 논의 중이에요. 하지만 구체적 변화는 더 지켜봐야 해요.

 

Q6. 1주택자도 보유세가 부담스러운데 방법이 없나요?

 

A6. 장기보유공제나 고령자 납부유예 제도를 활용하면 보유세 부담을 줄일 수 있어요.

 

Q7. 재건축 예정 단지에 실거주하면 불리한가요?

 

A7. 조합원 지위 확보에는 유리하지만, 규제나 공사 지연, 이주 부담 등이 있어서 신중한 판단이 필요해요.

 

Q8. 실거주자 혜택을 받기 위해 꼭 1주택자여야 하나요?

 

A8. 대부분의 정책은 1주택자 또는 무주택자 기준으로 설계돼 있어요. 2주택 이상이면 혜택이 제한되거나 없어요.

 

📌 본 콘텐츠는 2025년 11월 기준의 부동산 정책을 바탕으로 작성되었으며, 실제 법령이나 규제 적용은 변동될 수 있습니다. 투자 및 주거 관련 최종 결정은 반드시 전문가와의 상담을 거친 후 진행하시길 권장드립니다.