아파트 계약서 작성요령 완전정리

📋 목차

• 아파트 매매계약서의 개념과 역할 🏢
• 계약서에 반드시 포함될 필수 항목 📑
• 계약서 작성 시 주의사항 체크리스트 🧐
• 계약금·중도금·잔금 지급 요령 💰
• 계약 취소 및 위약금 규정 🚫
• 등기 이전 및 법률 검토 팁 🧾
• FAQ

아파트 계약서 작성요령 완전정리

아파트를 계약한다는 건 단순한 종이 한 장에 서명하는 일이 아니라, 수억 원의 자산을 주고받는 매우 중요한 법률행위예요. 한 번 잘못 작성하면 소송, 분쟁, 심지어 전 재산 손해로 이어질 수 있답니다. 그래서 계약서는 ‘꼼꼼하게’ 작성해야 해요.

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요즘은 인터넷에서 계약서 양식을 쉽게 구할 수 있지만, 단순히 양식만 따라 쓰는 건 위험할 수 있어요. 실제 거래에 맞게 조항을 조정하고, 반드시 체크해야 할 부분을 하나하나 짚어가며 작성하는 게 중요해요.

이번 글에서는 아파트 매매 계약서를 작성할 때 꼭 알아야 할 항목부터, 실무에서 자주 실수하는 포인트까지 전부 정리해드릴게요. 이 글 하나면 아파트 계약서 작성, 자신 있게 할 수 있어요!

🏢 아파트 매매계약서의 개념과 역할

아파트 매매계약서는 부동산 매매 거래에서 매수인과 매도인이 ‘무엇을, 언제, 얼마에, 어떤 조건으로 사고파는지’를 명확하게 기록한 법적 문서예요. 단순히 ‘사겠습니다’ ‘팔겠습니다’ 하고 끝나는 구두 약속이 아니라, 법적 구속력이 있는 계약이기 때문에 한 글자, 한 숫자도 매우 중요해요.

 

계약서를 작성하는 순간, 그 안에 기재된 내용이 두 당사자 모두에게 강제력이 생겨요. 계약서에 따라 금액, 일정, 책임소재 등이 법적으로 정해지고, 이후 문제가 생겼을 때 기준이 되는 핵심 자료가 돼요. 그렇기 때문에 정확하고 신중하게 작성되어야 해요.

 

특히 아파트 거래는 금액이 수억 원 단위로 크기 때문에 단순 실수 한 번으로도 큰 손해를 볼 수 있어요. 예를 들어 중도금 날짜를 하루 잘못 적었거나, 실제 면적이 다르게 표기돼 있다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요. 계약서 한 장이 전체 거래의 근거가 되는 셈이에요.

 

내가 생각했을 때 아파트 계약서는 재산을 지키는 ‘방패’ 같은 존재예요. 말로는 아무리 서로 신뢰한다 해도, 계약서가 없다면 법적 보호는 받을 수 없거든요. 그래서 반드시 꼼꼼하게 작성하고, 기록으로 남겨두는 게 가장 중요하다고 느껴요.

📋 계약서 역할 요약표

구분	내용	기능
법적 효력	매매 조건에 대한 법적 구속력 발생	분쟁 시 증거로 사용
금전 거래 근거	계약금·중도금·잔금 등 지급 시점 명시	이체 기록과 함께 법적 보호 가능
소유권 이전 근거	잔금 지급 후 등기 이전의 기준 문서	등기소 제출 시 활용
상호 책임 확인	지연 책임, 계약 해제 등 조항 포함	위약금 발생 기준이 됨

 

이제 아파트 매매계약서가 단순한 서류가 아니라 ‘법적 방패’라는 걸 알게 되었어요. 다음 섹션에서는 계약서 안에 반드시 포함되어야 할 필수 항목들을 하나하나 정리해볼게요. 놓치면 안 되는 필수 요소들이 정말 많답니다.

📑 계약서에 반드시 포함될 필수 항목

아파트 매매계약서에는 법적 효력을 갖기 위해 반드시 포함되어야 할 핵심 항목들이 있어요. 이 중 하나라도 빠지거나 잘못 기재되면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 계약 자체가 무효가 되거나 손해를 입을 수도 있어요.

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계약서에는 기본적으로 ① 계약 당사자의 인적사항, ② 물건의 표시(주소, 평수 등), ③ 계약금액 및 지급 일정, ④ 소유권 이전일자, ⑤ 잔금지급 조건, ⑥ 인도일, ⑦ 중개인 정보, ⑧ 특약사항 등이 반드시 들어가야 해요.

 

특히 ‘특약사항’은 꼼꼼히 작성해야 해요. 예를 들어 “에어컨, 붙박이장, 커튼은 포함하지 않는다” 같은 조건을 명시하지 않으면, 나중에 “이건 왜 안 남겨뒀냐”는 분쟁이 생기기 쉬워요. 눈에 보이는 물건만큼 말로 한 약속도 꼭 문서로 남겨야 해요.

 

또한 계약금, 중도금, 잔금의 정확한 날짜와 금액을 명시하고, 입금 방식(계좌 이체인지 현금인지)까지도 상세히 적어야 해요. 날짜나 계좌번호 하나만 잘못 적어도 거래가 어긋나는 일이 생길 수 있어요.

📄 아파트 매매계약서 필수 항목표

항목명	설명	작성 팁
계약 당사자	매도인·매수인 이름, 주소, 주민번호	주민번호 끝자리까지 정확히!
부동산 표시	주소, 지번, 건물명, 전용/공용 면적 등	등기부등본 기준으로 작성
거래 금액	계약금, 중도금, 잔금 명시	금액뿐 아니라 일정도 정확히
인도일 및 소유권 이전일	언제 잔금 지급하고, 인도하는지	전입신고/열쇠 인도일 포함
특약사항	별도 조건 명시	말로 한 약속도 꼭 문서로

 

요즘은 전자계약서도 많이 활용되고 있는데, 이 경우에도 위 항목들은 동일하게 적용돼요. 전자서명 시스템은 빠르고 안전하지만, 실수로 누락되는 항목이 없는지 한 번 더 검토하는 게 좋아요.

 

이제 기본적인 항목들을 다 확인했으니, 다음 섹션에서는 계약서 작성 중 '특히 조심해야 할 부분들'을 모은 체크리스트를 알려드릴게요. 초보자들이 자주 실수하는 포인트가 가득하니까 꼭 확인하세요!

🧐 계약서 작성 시 주의사항 체크리스트

아파트 계약서를 쓸 때 중요한 항목은 다 적었더라도, 실제로 작성 과정에서 놓치기 쉬운 실수들이 있어요. 특히 처음 계약을 해보는 분들이 많이 헷갈려하는 부분들이 있거든요. 그래서 이번엔 꼭 체크해야 할 실수 방지 포인트들을 정리해드릴게요.

 

첫 번째는 ‘등기부등본 확인’이에요. 매도인이 진짜 소유자가 맞는지, 근저당이나 가압류가 있는지 반드시 확인해야 해요. 등기부등본은 계약 전에 열람해야 하고, ‘현행본’ 기준으로 봐야 가장 정확해요. 집이 마음에 들었다고 바로 계약서부터 쓰면 안 돼요!

 

두 번째는 ‘공용부분·시설 포함 여부’예요. 베란다 확장 여부, 주차장 사용권, 창고 등 계약서에 포함되지 않으면 나중에 “그건 계약 대상 아니다”라고 말할 수도 있어요. 확실하게 명시해두는 게 좋아요.

 

세 번째는 ‘계약금 입금 전 계약서 교환’이에요. 구두로만 이야기 나눈 상태에서 계좌로 돈부터 보내는 건 위험해요. 반드시 계약서에 양측 서명 날인한 상태에서 입금해야 법적으로 보호받을 수 있어요.

✅ 계약서 작성 주의 포인트 정리표

주의 항목	설명	실무 팁
등기부등본 확인	소유권·권리관계 확인	당일 기준 현행본으로 열람
특약 누락	입주 조건, 에어컨 등 포함 여부	설비·비품 명시 필요
날짜·금액 오류	계약금·잔금 일정 실수	날짜 1일 차이도 분쟁 원인!
계좌번호 실수	계약금 송금 오류 발생 가능	계좌주명과 일치 확인
서명·날인 누락	양 당사자 중 한 명만 서명한 경우	계약서 원본은 양측 모두 보관

 

또 한 가지, 반드시 ‘계약서 원본’을 서로 한 부씩 보관하세요. 종종 매도인만 원본을 보유하고 매수인은 복사본만 갖고 있는 경우가 있는데, 분쟁 시 법적 보호를 받기 어려워요. 서명한 원본 계약서는 각자 1부씩 나눠 갖는 게 원칙이에요.

 

이제 실수 없이 계약서를 쓰기 위한 준비가 어느 정도 되었어요. 다음으로는 실제 돈이 오가는 순간인 ‘계약금·중도금·잔금 지급’에 대해 구체적으로 설명드릴게요. 돈이 들어가는 부분이니 특히 주의해야 해요!

💰 계약금·중도금·잔금 지급 요령

아파트 매매는 금액이 수억 원대에 달하다 보니, 계약서를 쓰는 것 못지않게 ‘돈을 언제, 어떻게, 어디로 보내는지’도 정말 중요해요. 보통은 계약금→중도금→잔금의 3단계로 나눠서 지급하게 되고, 이때마다 실수가 생기면 큰 문제가 되기 때문에 정확한 계획이 필요해요.

 

먼저 계약금은 전체 매매가의 보통 10% 정도로 정해요. 계약서 작성과 동시에 지급되고, 이 금액을 기준으로 계약이 ‘성립’되기 때문에 중요해요. 입금 시 반드시 계약서 서명 후에 송금하고, 이체 확인증을 꼭 보관해두세요.

 

중도금은 일반적으로 계약일로부터 1~2개월 후 지급돼요. 날짜와 금액은 계약서에 정확히 명시되어야 하고, 중도금에 대한 대출이 포함되어 있다면 은행과 사전 협의도 필수예요. 중도금 납부가 지연되면 계약이 해지되거나 위약금이 발생할 수 있어요.

 

잔금은 마지막 단계로, 보통은 등기 이전일과 동일하게 처리돼요. 잔금 지급일에 매도인은 집을 인도하고, 매수인은 동시에 소유권 이전 신청을 해요. 이때 잔금 입금, 열쇠 인도, 등기 이전 세 가지가 동시에 일어나야 하며, ‘안전한 거래’를 위해 법무사 동행이나 에스크로 계좌를 활용하기도 해요.

💸 지급 단계별 요약표

단계	지급 시점	지급 금액	유의사항
계약금	계약서 작성 당일	통상 매매가의 10%	계약서 서명 후 송금
중도금	계약 후 1~2개월	매매가의 30~40%	대출 활용 시 미리 승인 확보
잔금	등기 이전 당일	남은 전체 금액	등기·열쇠 인도 동시 처리

 

만약 계약을 해지하고 싶을 때는 계약금이 기준이 돼요. 매수인이 일방적으로 계약을 파기하면 계약금은 몰수되고, 매도인이 파기하면 2배로 반환해야 해요. 이 내용은 다음 섹션에서 자세히 다룰게요.

 

돈이 오가는 순간마다 실수는 절대 금물이니, 금액, 날짜, 계좌번호는 3번 이상 확인하고, 가능하면 영상 촬영이나 입금 화면 캡처까지 함께 남겨두면 확실하게 보호받을 수 있어요.

🚫 계약 취소 및 위약금 규정

아파트 계약은 단순한 구두 약속이 아니기 때문에, 한쪽이 일방적으로 파기하면 ‘위약금’이라는 손해배상을 하게 돼요. 계약서에 이 부분이 명확히 들어 있지 않으면 분쟁 시 기준이 모호해져서 더 큰 갈등이 생길 수 있어요.

 

우리나라 민법에서는 계약 파기에 대한 기준을 꽤 명확하게 정하고 있어요. 계약금에 관련된 해제권 조항에 따라, 계약 체결 후 한쪽이 계약을 취소하면 아래와 같은 방식으로 위약금이 정해져요.

 

1️⃣ 매수인이 파기할 경우 → 계약금 포기 2️⃣ 매도인이 파기할 경우 → 계약금의 2배를 반환 이건 민법 제565조에 따라 적용되며, 계약서에 따로 정하지 않았다면 기본적으로 이 규정이 따라와요.

 

하지만 계약서에 별도로 ‘위약금 규정’이 있다면 그에 따라 처리되기 때문에, 특약사항이나 위약 조항도 반드시 꼼꼼하게 살펴야 해요. 예를 들어 "잔금일을 넘기면 하루당 3만 원의 지체상금 부과" 같은 조항도 실제로 많이 들어가요.

📉 계약 해제 및 위약금 정리표

해제 주체	법적 결과	기본 위약금 기준	주의사항
매수인(구매자)	계약 해제 가능	계약금 포기	해제 의사 통지 필요
매도인(판매자)	계약 해제 가능	계약금의 2배 반환	문서 또는 문자 기록 권장
중도금 또는 잔금 지연	지체상금 청구 가능	1일당 일정 금액 부과 가능	특약사항으로 정해야 효력 있음

 

계약을 해제하려는 경우에는 ‘언제, 어떤 방식으로’ 의사표시를 했는지도 중요해요. 문자, 이메일, 내용증명 등으로 기록을 남기는 것이 좋아요. 특히 잔금 전날 전화 한 통만으로 해제를 통보했다면, 나중에 소송 시 인정받기 어려워질 수 있어요.

 

그리고 ‘천재지변이나 법률상 문제’로 인해 계약을 해제하게 되는 경우도 있는데, 이건 각 상황에 따라 다르게 판단되니, 필요하면 변호사의 자문을 받아 진행하는 게 좋아요. 특히 코로나 이후 '불가항력 특약'이 더 많이 등장하고 있어요.

 

다음은 계약의 마지막 단계인 ‘소유권 이전 및 등기 과정’이에요. 부동산 거래의 진짜 마무리죠! 등기 절차도 놓치면 안 될 중요한 부분이에요. 바로 이어서 안내해드릴게요.

🧾 등기 이전 및 법률 검토 팁

아파트 매매계약의 마지막 단계는 바로 ‘등기 이전’이에요. 아무리 계약을 잘 맺고 잔금까지 치렀다 해도, 등기가 이전되지 않으면 법적으로는 여전히 매도인 명의로 남아 있는 거예요. 실제 소유권을 확보하려면 반드시 등기까지 완료해야 진짜 거래가 마무리되는 거랍니다.

 

등기 이전은 보통 매수인이 직접 또는 법무사를 통해 신청해요. 등기 신청일은 ‘잔금 지급일’과 같거나 그 직후가 일반적이고, 이때는 등기신청서, 부동산 매매계약서, 인감증명서, 주민등록초본, 취득세 영수증 등이 필요해요.

 

등기 접수는 인터넷등기소 또는 관할 등기소에서 가능하고, 요즘은 법무사를 통해 간편하게 진행하는 경우가 많아요. 비용은 아파트 가격에 따라 다르지만 보통 20~50만 원 정도의 법무사 수수료가 발생하고, 취득세는 매매가의 약 1.1%예요.

 

법적으로 중요한 서류가 많기 때문에, 특히 '계약서 원본'과 '소유권 이전 동의서'는 분실하지 않도록 주의해야 해요. 또한 세금 문제(양도소득세, 취득세, 중개수수료 등)도 함께 검토해야 해요. 필요하면 세무사와 상담하는 것도 추천해요.

🏛️ 등기 이전 준비서류 및 팁

서류명	설명	발급처
매매계약서	잔금 지급 시 원본 필요	거래 당사자 보관
인감증명서	소유권 이전 동의 확인용	동주민센터
주민등록초본	주소지 확인용	정부24
취득세 영수증	세금 납부 확인서	위택스 또는 은행
등기신청서	최종 등기 절차 서류	등기소 또는 법무사

 

마지막으로 등기 완료 후 ‘등기부등본’을 꼭 다시 발급받아보세요. 등기부등본에 본인 이름이 정확히 기재되어야 실소유자로서의 권리를 완전히 인정받을 수 있어요. 등기 오류가 생기면 복구하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있어요.

 

이제 아파트 계약의 모든 절차를 끝냈어요! 처음부터 계약서 작성, 돈 지급, 해제 요건, 등기까지 하나하나 확인하셨죠? 마지막으로, 많은 분들이 실제로 자주 궁금해하는 아파트 계약 관련 질문 8가지를 FAQ로 정리해드릴게요.

FAQ

Q1. 계약서 없이 돈만 입금해도 계약이 성립되나요?

 

A1. 아니에요. 반드시 서명한 계약서가 있어야 법적으로 효력을 갖게 돼요. 계약서 없이 돈을 입금했다면 '증거 부족'으로 법적 보호를 받기 어려워요.

 

Q2. 계약 후에 아파트 하자가 발견되면 어떻게 하나요?

 

A2. 특약사항에 하자보수 조항이 있으면 해당 내용을 근거로 수리 요청할 수 있어요. 별도 명시가 없다면 매수인이 책임지는 경우도 있어요.

 

Q3. 중도금 대출이 거절되면 계약을 취소할 수 있나요?

 

A3. 대출 거절은 개인 사유이기 때문에, 계약 해지는 불가하고 위약금 대상이 될 수 있어요. 특약에 “대출 미승인 시 계약 무효” 조항을 넣어두는 게 좋아요.

 

Q4. 전세 세입자가 있는 집을 매매해도 되나요?

 

A4. 가능해요. 하지만 '임차인 승계 조건'을 계약서에 명확히 명시하고, 세입자와의 협의도 함께 진행해야 해요. 인도 시점도 확인이 필요해요.

 

Q5. 아파트 계약서를 전자계약으로 작성해도 안전한가요?

 

A5. 안전해요! 국토교통부 전자계약 시스템을 이용하면 법적 효력도 동일하고, 위변조 가능성이 낮아 더 안전하다고 평가받아요.

 

Q6. 계약 후 잔금일을 연기하고 싶을 땐 어떻게 하나요?

 

A6. 반드시 서면(또는 문자)으로 상대방의 동의를 받아야 해요. 일방적으로 연기하면 계약 위반이 되고, 위약금이 발생할 수 있어요.

 

Q7. 계약 당일에 중개인이 계약서를 대신 작성해도 되나요?

 

A7. 가능하지만, 반드시 매도인과 매수인이 내용 확인 후 직접 서명·날인을 해야 해요. 중개인도 ‘중개 사실확인서’를 제공해야 해요.

 

Q8. 계약서에 도장 대신 사인(서명)만 해도 유효한가요?

 

A8. 네, 민법상 서명도 법적 효력이 있어요. 하지만 가능하면 서명과 도장을 함께 사용하는 것이 추후 분쟁 예방에 도움이 돼요.

남자들의 로망, 주말농장