임대차 (전세)계약 체결 전 반드시 알아야 할 유의사항

임대차 계약을 체결하기 전에는 꼼꼼한 사전 확인과 준비가 필수입니다.

 

특히 전세나 월세와 같은 임대차 계약은 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 계약에 문제가 생기면 재산적 손해를 입을 가능성이 높습니다. 아래에서는 계약 체결 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 상세히 살펴보겠습니다.

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1. 무허가·불법 건축물 여부 확인

무허가 건축물이나 불법 건축물은 전입 신고가 불가능하고, 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어렵습니다. 따라서 계약 전에 해당 건축물이 적법한 건축물인지 반드시 확인해야 합니다.

• 확인 방법
  • 현장을 직접 방문하여 건축물 대장을 열람합니다.
  • 건축물 대장 열람 사이트를 통해 건축물 대장을 확인할 수 있습니다.
  • 건축물의 용도와 허가 여부, 불법 증축 등의 이력을 반드시 점검하세요.
• 유의사항
  무허가 건축물일 경우, 임대인이 계약 후 문제가 생겨도 법적 보호를 받을 수 없으므로 계약 자체를 피하는 것이 좋습니다.

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2. 적정 시세 확인

전세 또는 월세의 경우 적정 시세를 확인하지 않으면, 시세보다 높은 금액으로 계약을 체결할 위험이 있습니다. 특히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 주의가 필요합니다.

 

• 확인 방법
  • 부동산테크(rtech.or.kr)나 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 거래 내역과 시세를 확인하세요.
  • 네이버 부동산, 직방, 다방 등 부동산 정보를 제공하는 플랫폼에서도 참고할 수 있습니다.
  • 공인중개사를 통해 주변 매물의 시세를 비교하여 적정 여부를 판단합니다.
• 유의사항
  경매 시 보증금 반환이 어려운 경우가 있으므로, 전세가율이 80% 이상인 매물은 특히 주의가 필요합니다.

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3. 선순위 권리관계 확인

계약을 체결하기 전에 해당 주택의 선순위 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 선순위 채권이나 담보 대출 등이 보증금보다 많을 경우, 임대차 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

 

• 확인 방법
  • 등기부등본을 열람하여 가압류, 근저당 설정 여부를 확인합니다.
    (등기부등본 확인: www.iros.go.kr)
  • 다가구주택인 경우 전입 세대의 열람내역과 확정일자를 함께 점검하세요.
• 유의사항
  임대차 계약 전 반드시 등기부등본과 전입세대 열람을 통해 위험 요소를 점검하여 선순위 채권이 없는 안전한 매물인지 확인합니다.

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4. 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인이 세금을 체납한 경우, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 계약 체결 전에 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

• 확인 방법
  • 국세는 세무서나 홈택스에서 임대인의 미납 내역을 조회할 수 있습니다.
  • 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 확인 가능합니다.
  • 중요: 임대인의 동의가 필요하므로 사전에 동의를 얻어야 합니다.
• 유의사항
  2023년 4월 이후부터는 임대인의 동의를 받으면 국세 체납 여부를 열람할 수 있으므로, 계약 전에 반드시 확인하세요.

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5. 추가적인 주의사항

5-1. 계약서 작성 시 확인 사항

• 계약서는 공인중개사를 통해 작성하며, 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정과 조건을 명시해야 합니다.
• 특약 사항으로 전세보증보험 가입 여부를 명시하면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

5-2. 전입 신고와 확정일자 받기

• 계약 후 즉시 전입 신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 보증금을 법적으로 보호하기 위한 필수 절차입니다.

5-3. 전세보증보험 가입

• 만약 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 전세보증보험 가입을 추천합니다.

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FAQ

1. 무허가 건축물인지 확인하려면 어떻게 해야 하나요?

무허가 건축물 여부는 건축물대장을 열람하여 확인할 수 있습니다. 국토교통부의 건축물대장 열람 시스템을 이용하거나, 직접 관할 구청에 문의해도 됩니다.

2. 전세가율이란 무엇인가요?

전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 매매가가 5억 원이고 전세가가 4억 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율이 높을수록 위험성이 크므로 주의가 필요합니다.

3. 등기부등본을 어떻게 확인할 수 있나요?

등기부등본은 대법원의 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 집주인의 동의 없이도 등기부등본 확인이 가능합니다.

4. 임대인의 체납 세금 확인은 어디에서 하나요?

국세는 세무서 또는 홈택스에서, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 확인 가능합니다. 임대인의 동의가 있어야만 열람할 수 있습니다.

5. 전입 신고와 확정일자는 왜 중요한가요?

전입 신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 법적으로 보호하기 위한 절차입니다. 확정일자를 받아야만 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

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결론

임대차 계약은 금전적인 손실을 방지하기 위해 사전에 다양한 요소를 꼼꼼히 확인해야 하는 거래입니다. 위에서 제시한 사항을 철저히 점검하고, 필요할 경우 전문가의 도움을 받아 안전한 계약을 체결하시길 바랍니다.

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