전세 계약 연장 시 꼭 알아야 할 주의사항

📋 목차

• 계약 갱신청구권 확인
• 보증금 반환 조건 체크
• 전세금 인상 한도 이해하기
• 계약서 재작성 필요 여부
• 임대인 변경 시 대처법
• 임대차 신고제와 세금 문제
• FAQ

전세 계약 연장 시 꼭 알아야 할 주의사항

전세로 거주하고 있다면 계약이 끝나기 6개월 전부터는 ‘연장을 할지, 이사를 할지’ 고민이 시작돼요. 특히 2020년 7월 이후 도입된 계약갱신청구권제도로 인해, 세입자와 집주인 모두가 꼼꼼히 따져야 할 사항이 많아졌어요.

 

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단순히 계약 기간을 늘리는 것 같지만, 연장 시점에는 보증금 조정, 계약서 작성, 임대인 변경 여부 등 다양한 문제가 발생할 수 있어요. 그래서 전세 계약을 연장할 때는 법적 권리와 의무를 정확히 알고 준비하는 것이 중요해요.

 

이번 글에서는 전세 계약을 연장할 때 주의해야 할 핵심 포인트들을 정리해드릴게요. 실제 사례를 바탕으로 한 정보도 포함했으니, 전세 계약 연장을 앞두고 있다면 꼭 참고해주세요. 🏠

📑 계약 갱신청구권 확인

2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권 제도는 세입자가 기존 전세 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있도록 보장해주는 제도예요. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없기 때문에, 세입자에게는 굉장히 중요한 권리예요.

 

단, 모든 세입자가 무조건 사용할 수 있는 건 아니에요. 처음 계약을 체결한 후 실거주 2년을 채우고, 아직 갱신청구권을 사용하지 않은 경우에만 가능해요. 이미 한 번 사용한 경우라면 임대인과의 협의가 필요해요.

 

임대인이 갱신을 거부할 수 있는 경우도 있어요. 예를 들어 임대인이 본인 또는 직계존속·비속이 실거주하려는 경우, 세입자가 임대료를 연체하거나 계약상 의무를 위반했을 경우에는 거절이 가능해요. 이런 사유가 없다면 거절은 불가능해요.

 

계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 의사를 명확히 해야 하며, 이 시기를 넘기면 권리를 행사할 수 없게 될 수도 있으니 주의가 필요해요. 연장하고 싶다면 6개월 전부터는 꼭 서면이나 문자로 기록을 남겨두는 게 좋아요.

📋 계약갱신청구권 요약 정리

항목	내용
사용 횟수	1회 (2년 연장)
행사 시기	계약 만료 6개월 전~2개월 전
거절 가능 사유	임대인의 실거주, 세입자의 계약 위반 등
주의 사항	행사 의사를 서면 또는 문자로 기록 남기기

 

다음은 많은 분들이 궁금해하는 보증금 반환 조건과 관련된 사항들을 알려드릴게요. 계약 연장과 연결되는 중요한 부분이에요. 💰

💰 보증금 반환 조건 체크

전세 계약이 연장되든 종료되든, 세입자 입장에서 가장 중요한 건 결국 보증금을 안전하게 돌려받는 거예요. 특히 계약 연장 시 보증금을 올릴 경우, 추가 납부와 반환 시점 모두에 대한 명확한 합의가 필요해요.

 

계약 기간이 끝나고 나갈 계획이라면, 임대인이 보증금을 돌려주기 전까지는 다른 집으로 이사 가는 게 현실적으로 어려워요. 그래서 이사 전 1~2개월 전에 임대인에게 보증금 반환 계획을 확인하는 것이 매우 중요해요. 연락은 문자나 메일처럼 기록이 남는 방식이 좋아요.

 

만약 임대인이 보증금 반환이 어렵다고 하면, 전세보증금 반환보증보험 제도를 이용할 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 상품인데, 일정 수수료를 내고 가입하면 임대인이 못 돌려주는 보증금을 대신 받아낼 수 있어요.

 

계약을 연장할 경우 기존 보증금에 변동이 없다면 특별히 반환 이슈는 없지만, 보증금이 인상되면 차액 납부 시점과 방법을 계약서에 명확히 기재해야 해요. 혹시나 모를 분쟁에 대비해 서면으로 남겨두는 게 안전해요.

🔐 전세 보증금 관련 체크리스트

항목	설명
보증금 인상	합의 후 계약서에 명확히 기재
보증금 반환 시기	이사일 또는 계약 종료일 기준
보증보험 가입	미리 가입 시 안전장치 역할 가능
연락 방식	문자, 이메일 등 기록 남기기

 

보증금 관련 문제는 계약 마지막에 큰 영향을 주기 때문에, 사전에 철저히 준비해야 해요. 다음은 전세금 인상 관련 한도와 기준에 대해 안내할게요. 📈

📈 전세금 인상 한도 이해하기

전세 계약을 연장할 때 가장 민감한 부분이 바로 보증금 인상이에요. 무작정 올릴 수 있는 건 아니고, 현재 법에서는 갱신청구권을 행사할 경우 임대인이 요구할 수 있는 인상률을 제한하고 있어요.

 

2025년 기준으로 전세 갱신 시 보증금 인상은 직전 계약 대비 최대 5%까지만 허용돼요. 예를 들어 기존 보증금이 2억 원이라면, 갱신 시 보증금은 최대 2억 1000만 원까지만 인상 가능하다는 뜻이에요.

 

하지만 이 5% 한도는 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우에만 적용돼요. 임대인과 세입자가 자율적으로 연장을 합의했다면, 그 이상 인상하는 것도 가능하지만 이 경우엔 세입자가 거절할 수도 있어요.

 

세입자가 인상을 받아들이기로 했다면, 인상된 금액의 납부 시기와 방법도 계약서에 정확히 적어야 해요. 보증금 일부만 먼저 납부하고 나머지는 일정에 따라 분할 납부하는 방식도 가능해요.

 

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💹 전세 보증금 인상 규칙 정리

항목	내용
법정 인상 한도	최대 5%
적용 대상	계약갱신청구권 사용 시
임대인·세입자 합의	5% 이상 인상 가능 (서면 필요)
인상 금액 납부	일시불 또는 분할 납부 가능

 

보증금 인상은 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분 중 하나예요. 말보다 서면 계약이 항상 중요해요. 다음은 실제 연장 시 계약서를 다시 작성해야 하는지 알아볼게요. 📝

📝 계약서 재작성 필요 여부

전세 계약을 연장할 때 가장 많이 하는 질문 중 하나가 ‘계약서를 꼭 다시 써야 하나요?’예요. 답은 상황에 따라 달라요. 계약갱신청구권을 통해 연장하는 경우엔 기존 계약 내용을 그대로 유지하면서 연장되는 것이 원칙이기 때문에 별도로 새 계약서를 작성하지 않아도 돼요.

 

하지만 계약 조건에 변화가 있는 경우, 예를 들어 보증금 인상이나 입주자 정보 변경이 있을 때는 꼭 새로운 계약서 또는 별도의 부속합의서를 작성해야 해요. 이렇게 해야 추후 분쟁 발생 시 법적 효력을 갖출 수 있어요.

 

임대차 계약서는 서명 또는 도장 날인된 형태로 보관되어야 하고, 갱신 계약서도 기존 계약과 동일한 형식으로 작성하는 것이 바람직해요. 특히 계약 갱신일과 새로운 만료일, 인상된 보증금이 있다면 반드시 명시되어야 해요.

 

계약 연장과 동시에 전입신고 주소 이전이나 확정일자 재신청이 필요한 경우도 있어요. 이사하지 않더라도 변경된 계약서에 따라 다시 확정일자를 받아두면 보증금 보호에 도움이 돼요. 주민센터나 온라인으로 쉽게 발급 가능해요.

📄 계약 연장 시 계약서 관련 정리

상황	조치 사항
기존 조건 그대로 연장	계약서 재작성 생략 가능 (구두 또는 문자로 가능)
보증금 또는 조건 변경	신규 계약서 작성 또는 부속합의서 필요
확정일자 재발급	변경 시 주민센터에서 재신청 권장
갱신계약서 보관	서명 또는 도장 포함, 양측 1부씩 보관

 

기존 계약 조건에 변화가 생긴다면 반드시 서면으로 남기는 게 중요해요. 이제 임대인이 바뀐 경우 어떻게 대응해야 하는지 알려드릴게요. 🏘️

🏠 임대인 변경 시 대처법

전세 계약 기간 중 또는 연장 직전에 임대인이 변경되는 경우가 있어요. 집이 매매되면서 새로운 집주인이 등장하면, 세입자 입장에서는 ‘계약이 무효화되는 건 아닐까?’ 하고 걱정이 생기기 마련이죠. 하지만 걱정하지 않아도 돼요. 임차인은 그대로 계약을 유지할 수 있는 권리가 있어요.

 

기존 전세계약은 새로운 소유자에게 자동으로 승계돼요. 등기부등본상 소유자가 바뀌었더라도, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자라면 새 임대인도 기존 계약을 그대로 승계해야 할 의무가 있어요. 이걸 ‘대항력’이라고 해요.

 

단, 집주인이 바뀐 뒤 계약을 연장하려면 새 임대인과 다시 협의해야 해요. 계약 갱신청구권 역시 행사할 수 있지만, 정확히 등기 변경 시점과 통보 일자를 확인하고, 연장 의사를 서면으로 남겨두는 것이 중요해요.

 

보증금 반환 역시 새 임대인이 책임져야 해요. 다만 매매계약 조건에 따라 보증금 반환 책임을 전 임대인이 지는 경우도 있기 때문에, 등기부등본을 꼭 확인하고, 필요한 경우 새 임대인에게 보증금 반환 계획을 직접 확인해 두는 것이 좋아요.

📌 임대인 변경 시 체크리스트

상황	세입자 대응 방법
등기부등본상 소유자 변경	전입신고+확정일자 유지로 대항력 보장
계약 연장 협의	새 임대인과 갱신 여부 서면 확인
보증금 반환	새 임대인에게 책임 있음 (단, 매매계약 조건 확인 필요)
갱신청구권 행사	등기 이전 후라도 행사 가능 (서면 필수)

 

임대인이 바뀌더라도 세입자의 권리는 법적으로 보호돼요. 다음은 계약 연장과 관련된 임대차 신고제와 세금 관련 내용을 간단히 정리해드릴게요. 📂

📂 임대차 신고제와 세금 문제

2021년부터 시행된 임대차 신고제는 전·월세 계약 내용을 지방자치단체에 반드시 신고해야 하는 제도예요. 계약을 새로 체결하거나 갱신할 때, 보증금이 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 신고 대상이에요.

 

전세 계약을 연장하면서 보증금이 변동되거나 계약서를 새로 쓰는 경우에도, 30일 이내에 반드시 임대차 신고를 해야 해요. 이를 위반하면 과태료가 부과될 수 있어요. 단, 동일 조건으로 자동 연장된 경우에는 신고 의무가 없어요.

 

임대차 신고는 가까운 주민센터를 방문하거나 정부24, 부동산거래관리시스템 등을 통해 온라인으로도 간편하게 처리할 수 있어요. 요즘은 중개사무소에서 대신 처리해주는 경우도 많지만, 직접 확인은 꼭 해야 해요.

 

임대인 입장에서는 전세 계약이 등록되면 임대소득이 노출되기 때문에 세금 신고를 정확히 해야 해요. 세입자 입장에서는 이 신고를 통해 보증금 보호 효과가 더 확실해져요. 국세청과 연계되기 때문에 장기적으로는 절세 전략과도 연결돼요.

🧾 임대차 신고제 요약표

항목	내용
신고 대상	보증금 6000만 원 초과 or 월세 30만 원 초과
신고 기한	계약 체결 또는 갱신 후 30일 이내
신고 방법	주민센터, 정부24, 온라인 신고 가능
과태료	최대 100만 원 (고의 누락 시)

 

신고는 번거롭지만 보증금 보호나 분쟁 방지에도 도움이 되는 제도예요. 이젠 전세 계약 연장과 관련해서 자주 나오는 질문들을 FAQ로 정리해드릴게요. 📌

💬 FAQ

Q1. 전세 계약 연장은 자동으로 되나요?

A1. 별도 해지 통보가 없다면 기존 계약 조건 그대로 자동 연장돼요. 다만 조건 변경이 있다면 반드시 새로 계약서 작성이 필요해요.

 

Q2. 계약 갱신청구권은 꼭 서면으로 해야 하나요?

A2. 구두로도 가능하지만 분쟁 방지를 위해 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 통보하는 게 안전해요.

 

Q3. 계약 연장 시 중개수수료를 다시 내야 하나요?

A3. 갱신계약이라면 법적으로 중개수수료를 지급할 의무는 없어요. 단, 중개사가 계약서 작성 등을 도와줬다면 일정 비용이 발생할 수 있어요.

 

Q4. 보증금을 올려줄 돈이 당장 없으면 어떻게 하나요?

A4. 임대인과 협의해 분할 납부나 유예기간을 정할 수 있어요. 계약서에 납부 일정과 방식을 명확히 기재하면 돼요.

 

Q5. 전세금 반환보증은 언제 가입해야 하나요?

A5. 전입신고와 확정일자를 받은 직후부터 가입할 수 있어요. 계약 갱신 후에도 조건만 맞으면 언제든 가능해요.

 

Q6. 집주인이 바뀌면 기존 계약은 어떻게 되나요?

A6. 전입신고와 확정일자가 있으면 계약은 그대로 유지되고, 새로운 집주인이 기존 계약을 승계하게 돼요.

 

Q7. 계약 갱신 시 확정일자도 다시 받아야 하나요?

A7. 계약 조건에 변동이 있다면 새 계약서에 맞춰 확정일자를 다시 받는 게 좋아요. 기존 조건 그대로면 필수는 아니에요.

 

Q8. 임대차 신고 안 하면 어떤 불이익이 있나요?

A8. 과태료가 최대 100만 원까지 부과될 수 있어요. 보증금 보호나 분쟁 예방을 위해 신고는 꼭 해두는 게 좋아요.

 

아파트 청약 성공 팁