전월세 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 필수 조항

전월세 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 필수 조항

📋 목차

• 임대차 계약서 왜 중요한가요?
• 📌 보증금과 월세 항목 명확히 하기
• 📌 계약 기간과 갱신 조항 필수
• 📌 유지보수 및 수리 책임 분담
• 📌 원상복구와 보증금 반환 기준
• 📌 특약 사항 및 금지 조항 작성
• FAQ

임대차 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 수백만 원에서 억 단위의 자산을 지키는 중요한 법적 장치예요. 특히 전세와 월세 같은 주거 임대차는 실생활에 직접적인 영향을 주기 때문에 꼼꼼한 계약서 작성이 무엇보다도 필요해요.

내가 생각했을 때 많은 사람들이 계약서를 대충 쓰는 가장 큰 이유는 "문제가 생기지 않을 거야"라는 막연한 기대 때문이에요. 하지만 실제로 분쟁이 발생했을 때 계약서가 불완전하면 임차인이나 임대인 모두 큰 피해를 입게 돼요.

 

그래서 이번 글에서는 전월세 계약서에 반드시 포함시켜야 하는 핵심 조항들을 소개할게요. 하나라도 빠지면 나중에 골치 아픈 상황이 생길 수 있으니, 꼭 체크하면서 따라와 주세요! 🧐

임대차 계약서 왜 중요한가요? 🏠

계약서가 중요한 이유는 바로 ‘법적 효력’ 때문이에요. 말로 한 약속은 법정에서 증거로 인정받기 어렵지만, 문서로 작성된 계약서는 강력한 증거로 작용하죠. 특히 전월세 계약은 금전이 오가는 거래이기 때문에 명확하게 기록해야 해요.

예를 들어, 보증금 금액이나 계약 기간, 관리비 포함 여부 등이 구두로만 정해진 경우 나중에 서로 다른 주장을 하게 되면 결국 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요. 계약서에 명시된 조항이 있다면 분쟁 발생 시 명확한 기준이 되기 때문에 서로를 보호해 주는 장치가 되는 거예요.

 

또한 계약서에 포함된 특약 사항은 일반적인 법률보다 우선 적용될 수 있기 때문에 임대인과 임차인 사이에서 꼭 필요하고, 실생활에 바로 적용 가능한 내용을 담는 것이 좋아요.

 

부동산 중개업소를 통해 계약할 때에도 중개인의 실수나 누락이 있을 수 있기 때문에 최종적으로 계약서를 받을 때 스스로 꼼꼼하게 검토하는 습관이 필요해요.

📌 보증금과 월세 항목 명확히 하기 💰

계약서에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 보증금과 월세예요. 숫자를 정확히 기입하고, 단위도 명확하게 작성해야 해요. 예를 들어 “보증금 50,000,000원, 월세 500,000원” 식으로 써야 해요.

 

보증금 입금일과 계좌번호, 입금자명도 함께 기입하는 것이 좋아요. 월세는 언제까지 납부하는지 날짜도 명시되어야 분쟁을 줄일 수 있어요. "매월 25일까지 선불 납부"처럼 말이죠.

또한 관리비가 월세에 포함된 것인지 별도로 납부하는 것인지도 명확히 해야 해요. '월세에 포함된 금액은 전기세, 수도세 제외' 같은 식으로 구체적으로 기재해 주는 게 좋아요.

 

보증금 반환 조건도 필수로 작성되어야 해요. 계약 종료 후 며칠 내 반환되는지, 원상복구 확인 후 반환 여부 같은 내용이 들어가야 임차인의 권리가 보호돼요.

📌 계약 기간과 갱신 조항 필수 🕰️

임대차 기간은 보통 2년이 일반적이지만, 반드시 시작일과 종료일을 정확히 기입해야 해요. 예: "2025년 12월 1일부터 2027년 11월 30일까지"

 

계약 갱신에 대한 조항도 꼭 필요해요. 갱신 여부는 자동인지, 별도 의사표시가 필요한지 등을 명확히 해두면 분쟁을 줄일 수 있어요.

 

특히 2021년부터 시행된 계약갱신청구권으로 인해 임차인은 1회에 한해 2년 추가 연장을 요청할 수 있기 때문에 계약서에 이와 관련된 조항이 있는지 확인하는 게 좋아요.

 

갱신 시 조건(월세 인상 여부, 유지 여부 등)도 함께 명시하면 추후 협상이 더 수월하게 진행될 수 있어요.

📌 유지보수 및 수리 책임 분담 🛠️

임대차 계약 중 발생하는 고장이나 파손에 대해 누가 책임지고 수리할지 미리 정해두는 게 좋아요. 일반적으로 구조적인 문제나 노후 설비는 임대인, 일상적인 파손이나 소비성 자재는 임차인이 부담해요.

 

이를 계약서에 명시하지 않으면 나중에 "누가 고쳐야 하냐"로 분쟁이 생길 수 있어요. 예: 보일러 고장, 누수 발생, 전기 콘센트 고장 등은 책임 주체가 다를 수 있죠.

 

아래 표를 참고해서 유지보수 항목을 계약서에 반영하는 게 좋아요.

🧾 유지보수 책임 분담 예시 표 🔧

항목	임대인 책임	임차인 책임
보일러 수리	✅	❌
도배/장판	❌	✅ (훼손 시)
에어컨 고장	✅ (기기 노후)	❌

 

위 항목은 단순 예시이며, 실제 계약서에는 물건 상태에 따라 책임 분담 내용을 구체적으로 작성해야 해요.

📌 원상복구와 보증금 반환 기준 🧹

계약 종료 후 임차인은 원상복구 의무가 있어요. 여기서 가장 중요한 것은 '원상복구'의 정의예요. 단순히 깨끗하게 청소하는 수준인지, 도배와 장판을 새것으로 바꾸는 것인지 계약서에 구체적으로 명시해야 분쟁을 피할 수 있어요.

 

예를 들어 '사용에 따른 일반적인 마모 및 변색은 복구 대상이 아니다'와 같은 문구를 포함하면 좋아요. 이 부분이 빠지면 임대인이 도배나 장판 비용을 임차인에게 청구할 수 있기 때문이에요.

 

또한 보증금 반환과 관련된 조항도 중요해요. 임대인이 보증금에서 수리비를 공제할 수 있는 범위나 반환 기한 등을 정확히 기입해야 해요. 예: "계약 종료일로부터 30일 이내 반환"

 

이 조항은 임대인과 임차인 모두를 보호해주는 역할을 하기 때문에, 반드시 계약서에 포함되어야 해요.

📌 특약 사항 및 금지 조항 작성 ✍️

특약 사항은 계약 당사자 간의 개별 합의 내용을 담는 부분이에요. 법보다 우선 적용될 수 있기 때문에 아주 중요하죠. 예: "계약 기간 중 임대인은 임의로 전기 설비를 점검하지 않는다"

 

또한 금지 조항도 명시할 수 있어요. 반려동물 사육 금지, 담배 금지, 임대차 목적 외 사용 금지 등은 사전에 명확히 해두면 추후 갈등을 예방할 수 있어요.

 

이 조항은 꼭 당사자끼리 서명까지 마쳐야 법적으로 효력이 발생하기 때문에, 작성 후 서명이나 도장을 함께 날인해 주는 것이 중요해요.

 

특약 조항은 말보다 문서로 남겨야 한다는 원칙을 꼭 기억해 주세요.

FAQ

Q1. 계약서에 서명이 없으면 무효인가요?

 

A1. 당사자 간에 서명이 없다면 법적 효력에 문제가 생길 수 있어요. 반드시 양측 서명이나 도장을 날인해 주세요.

 

Q2. 특약이 법보다 우선하나요?

 

A2. 네, 계약서 내 특약은 일반 법보다 우선 적용될 수 있기 때문에 더욱 신중하게 작성해야 해요.

 

Q3. 구두계약도 인정되나요?

 

A3. 가능은 하지만 입증이 매우 어려워요. 되도록 문서화된 계약서가 필요해요.

 

Q4. 중개사가 작성한 계약서면 안전한가요?

 

A4. 중개사도 실수할 수 있기 때문에 반드시 스스로 확인하는 것이 안전해요.

 

Q5. 계약기간 중 퇴거하면 보증금은 어떻게 되나요?

 

A5. 임의 퇴거 시 손해배상 조항이 적용될 수 있으므로 계약서 내 조건을 꼭 확인하세요.

 

Q6. 계약 후 보일러 고장이 나면 누가 고치나요?

 

A6. 설비 노후로 인한 고장은 보통 임대인이 수리해야 해요. 계약서에 책임 분담을 명시하세요.

 

Q7. 관리비 포함 여부는 어디에 명시되나요?

 

A7. 계약서에 ‘월세 포함 여부’ 또는 별도 납부 항목으로 명시해야 해요.

 

Q8. 계약서 사본만 가지고 있어도 효력이 있나요?

 

A8. 네, 사본도 효력이 있어요. 원본과 동일한 내용이라면 법적으로 증거로 인정됩니다.

 

⚠️ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 자문을 대체하지 않아요. 계약 관련 법적 분쟁이나 구체적인 상황에 대해서는 반드시 전문 변호사와 상담해 주세요.