📄 부동산 등기부등본 보는 법과 주의사항

📋 목차

• 등기부등본이란?
• 등기부등본 기본 구성 3가지
• 표제부 보는 요령 🏷️
• 갑구 보는 요령 ⚖️
• 을구 보는 요령 💸
• 주의사항 & 체크포인트
• FAQ

부동산 등기부등본 보는 법과 주의사항

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 보지 않는 건, 마치 깜깜한 밤에 운전하는 것과 같아요. 소유자 확인은 기본이고, 근저당, 가압류, 압류 등 문제가 될 수 있는 권리관계를 미리 파악해 피해를 예방할 수 있어요. 🕵️

 

건축허가 전에 ‘도시계획 확인

 

제가 생각했을 때 등기부등본은 부동산에서 가장 먼저 보는 문서이자, 가장 신뢰할 수 있는 공식 정보예요. 집값보다 이걸 먼저 봐야 '내가 들어가도 괜찮은 집인지' 확인할 수 있거든요! 📑

 

이번 글에서는 등기부등본이 무엇인지부터, 표제부·갑구·을구를 읽는 방법, 그리고 꼭 알아야 할 실전 팁까지 모두 정리해드릴게요!👇

 

📌 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 신분증이라고 할 수 있어요. 해당 부동산의 정확한 정보, 소유자, 권리관계(담보·가압류·압류 등)를 기록한 공식 문서예요. 부동산 거래에서 가장 먼저 확인해야 하는 필수 자료죠! 🧾

 

정식 명칭은 "부동산등기사항증명서"이며, 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 출력할 수 있어요. 부동산 종류에 따라 ‘토지 등기부’, ‘건물 등기부’, ‘집합건물 등기부’로 나뉘며, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 ‘전유부분’만 따로 출력해서 확인하게 되어 있어요.

 

이 등기부는 크게 세 부분으로 나눠져요: 1️⃣ 표제부 - 부동산의 주소, 구조, 면적 등 기본 정보 2️⃣ 갑구 - 소유권 관련 사항 (소유자 변경, 가압류 등) 3️⃣ 을구 - 저당권, 근저당, 전세권 등 돈 관련 권리관계 이렇게 세 부분을 읽으면 부동산의 ‘건강 상태’를 알 수 있답니다. 🩺

 

특히 요즘 전세 사기 피해를 막으려면 반드시 등기부등본을 실제 주소로 직접 확인해야 해요. 중개사가 출력해주는 것보다 본인이 직접 열람하고 의심되는 내용은 따로 체크하는 습관이 중요하죠!

📘 등기부등본 기본 개념 요약표

항목	내용
문서명	부동산등기사항증명서(=등기부등본)
발급처	인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)
구성	표제부 / 갑구 / 을구
확인 이유	소유자 및 권리관계 확인

 

이제 다음은 등기부등본을 구성하는 3가지 핵심 파트 중, 전체 구조부터 차근차근 살펴볼게요. 👇 먼저 전체 구성을 한 번에 정리해보는 시간입니다!

 

📑 등기부등본 기본 구성 3가지

등기부등본은 총 3개 파트로 구성되어 있어요. 각각의 파트를 잘 이해하고 해석할 수 있어야 ‘이 집에 문제가 있는지’, ‘전세 들어가도 되는지’, ‘대출 가능성은 있는지’ 등을 알 수 있어요. 자, 지금부터 표제부, 갑구, 을구가 어떤 역할을 하는지 딱 정리해볼게요! 🧾

 

1️⃣ 표제부: 부동산의 ‘기본 신상 정보’예요. 주소, 대지면적, 구조, 용도, 지목 등이 나와 있고, 공동주택(아파트)의 경우 전유부분과 대지권 비율까지 확인할 수 있어요.

 

건축허가 전에 ‘도시계획 확인

 

2️⃣ 갑구: 소유권과 관련된 모든 기록이에요. 현재 소유자가 누구인지, 이전에 누가 소유했는지, 압류나 가압류 같은 법적 문제가 있는지도 여기에 나와요.

 

3️⃣ 을구: 돈과 관련된 권리가 기록돼요. 저당권, 근저당권, 전세권 등이 있고, 여기 적혀 있는 권리가 많으면 ‘이 집에 이미 빚이 많다’는 뜻이죠. 이 파트가 많을수록 조심해야 해요! 💸

📋 구성별 역할 요약표

구성	내용	확인 포인트
표제부	주소, 건물 구조, 면적 등	주소와 실제 매물 일치 여부
갑구	소유권 변동, 가압류, 압류	소유자, 가압류 여부
을구	근저당, 저당권, 전세권 등	빚의 존재와 금액

 

이제부터는 각 구성 파트를 하나씩 자세히 들여다볼게요. 다음 섹션은 등기부의 가장 첫 번째! 표제부 보는 법부터 설명드릴게요. 🏷️

 

🏷️ 표제부 보는 요령

표제부는 등기부등본의 제일 앞부분으로, 해당 부동산의 주소, 구조, 면적, 용도 등 ‘기본 정보’가 담겨 있어요. 표제부만 잘 봐도 이 부동산이 내가 찾던 ‘그 집’인지, 아닌지를 확인할 수 있어요! 🔍

 

주요 확인 포인트는 아래 4가지예요: 1️⃣ 부동산의 정확한 주소 - 계약하려는 곳과 등본 주소가 1자도 다르면 안 돼요! 2️⃣ 대지권의 비율 - 집합건물(아파트, 오피스텔)은 땅에 대한 지분을 의미해요. 3️⃣ 전용면적, 건물 구조 - 실제 평형, 층수, 건물 종류와 일치하는지 확인. 4️⃣ 표제부 변경 이력 - 대지권 변경이나 용도변경 등 과거 변경사항 체크! 🧾

 

예를 들어, 아파트 등기부등본을 보면 "서울시 강남구 ○○로 123, ○○아파트 101동 1201호" 이런 식으로 표시되고, 대지권은 "일단지 350.0㎡ 중 10.3㎡" 등으로 나와요. 이 대지권 비율이 낮으면 재건축 시 불리할 수 있어요.

 

또 표제부에 "철근콘크리트조"라고 적혀 있는 구조가, 실제 보러 간 집과 다르면 문제가 있을 수 있어요. 특히 불법 증축이나 건축물대장과의 불일치도 이 표제부에서 감지할 수 있어요. 꼭 대조해서 보세요!

📐 표제부 주요 항목 요약표

항목	내용	확인 이유
소재지	정확한 주소, 동·호수	계약대상과 일치 여부
건물 구조	철근콘크리트, 연와조 등	실제 구조와 일치 여부
대지권 비율	○㎡ 중 ○㎡	재건축·토지 지분 영향
표제부 변경	용도·면적·대지권 변경 이력	불법 증축/용도변경 여부 확인

 

표제부는 등기부의 ‘기초 데이터’예요. 이 정보가 틀리거나 현실과 맞지 않으면, 다음 단계(소유권, 담보권 등)도 불안해질 수 있답니다. 이제 소유권과 관련된 내용을 담고 있는 ‘갑구’ 보는 방법으로 넘어가볼게요! ⚖️

 

⚖️ 갑구 보는 요령

갑구는 등기부등본에서 가장 중요한 파트 중 하나예요. 바로 소유권과 법적 분쟁 요소가 기록되는 곳으로, 지금 이 부동산의 주인이 누구인지, 이전에 누가 가지고 있었는지, 그리고 어떤 법적 문제가 얽혀 있는지를 보여줘요. 🔍

 

갑구를 통해 확인해야 할 핵심 항목은 아래와 같아요: 1️⃣ 최신 소유자 명의 – 계약하려는 사람과 등기상 소유자가 일치하는지 확인! 2️⃣ 가압류, 압류, 경매 – 세금 체납, 채무 문제로 등기된 경우 즉시 주의! 3️⃣ 소유권이전 이력 – 최근 빈번한 매매가 있었다면 사기 가능성도 의심! 4️⃣ 말소 등기 여부 – 말소선은 ‘무효화된 등기’를 뜻하며 여전히 참고 가치 있음.

 

특히 ‘가압류’나 ‘압류’는 집주인이 소송에 걸려 있거나, 세금·채무 문제로 재산이 묶여 있다는 의미예요. 이런 등기가 있으면 전세나 매매는 최대한 피해야 해요. 돈 돌려받기 힘들어질 수 있거든요. 😨

 

또한 ‘소유권이전’이 잦은 매물은 왜 그렇게 자주 팔렸는지, 정상적인 거래였는지 의심해볼 필요가 있어요. 특히 전세 사기 피해가 자주 나는 물건은 이런 이력이 공통적이에요.

📜 갑구 항목별 체크포인트 요약표

항목	내용	주의사항
소유자	현 소유자 성명, 주소	계약 상대와 동일 여부
가압류/압류	법원/국세청 등 명의로 등기	채무관계, 체납 의심
소유권 이전	매매, 상속, 증여 등 표시	짧은 기간 내 연속 이전 주의
말소 기록	빨간 선으로 취소된 등기	과거 이력 분석 가능

 

갑구는 반드시 계약 전에 여러 번 확인하세요. 집주인이 본인 소유인지, 빚 문제는 없는지, 등기 변경 예정은 없는지 체크하면 계약 리스크를 줄일 수 있어요.

 

다음은 가장 민감한 부분이죠! 부동산에 걸린 담보나 돈 관련 정보가 있는 을구 보는 방법으로 넘어가볼게요! 💰

💸 을구 보는 요령

을구는 부동산 등기부등본 중에서 가장 ‘민감한 정보’가 담겨 있는 파트예요. 바로 돈과 관련된 권리관계, 즉 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 기록되기 때문이에요. 내 전세금이 안전한지 확인하려면 을구는 무조건 꼼꼼히 봐야 해요! 🧨

 

특히 등기부에 기록된 근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행에서 대출받았다는 뜻이에요. 그 한도가 ‘최고채권액’으로 적혀 있는데, 이게 높으면 위험 신호일 수 있어요. 왜냐하면 경매 시 보증금보다 은행이 먼저 돈을 받아가기 때문이에요. 💀

 

이런 경우엔 보증금 + 기존 채권액이 집값을 초과하는지 확인해야 해요. 만약 초과된다면 '깡통전세', '역전세'가 될 수 있어서, 전입신고와 확정일자만으로는 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.

 

또 하나는 전세권 설정이에요. 을구에 전세권이 설정돼 있다면 이미 다른 세입자가 권리자로 등록된 경우일 수 있어요. 이 경우엔 중복 계약이 될 수 있고, 보증금 순위에서 밀릴 수 있으니 반드시 체크해야 해요! 🚨

💼 을구 항목별 해석표

항목	내용	주의사항
근저당권	은행 대출 담보로 설정된 권리	최고채권액이 집값의 60% 이상이면 위험
전세권	세입자가 법적으로 권리를 등록한 경우	다른 전세권과 겹치면 계약 주의
지상권/지역권	타인이 부동산 일부를 사용하는 권리	매수 후 사용 제한 가능
말소등기	효력이 사라진 기록	이전 권리관계 참고용

 

을구의 핵심은 한마디로 “이 집에 돈이 얼마나 얽혀 있나?”예요. 전세 계약 전에 꼭 채권 최고액 + 전세보증금이 집값의 80% 이하인지 계산해보세요. 그 이상이면 전세보증보험 가입을 반드시 고려하거나, 계약을 재검토하는 게 안전해요.

 

이제 등기부를 모두 해석했으니, 마지막으로 실제 계약 전 꼭 알아야 할 💡 주의사항 & 꿀팁 정리로 이어갈게요!👇

 

⚠️ 주의사항 & 체크포인트

등기부등본을 읽을 수 있다고 해도, 놓치면 안 되는 실전 포인트들이 있어요. 등기 내용을 잘못 해석하거나, 타이밍을 놓치면 계약 후에 뒤늦게 큰 문제가 생길 수도 있거든요. 지금부터 실제 계약 전에 반드시 알아둬야 할 주의사항과 팁들을 정리해드릴게요! ✅

 

✔️ 항상 최신 버전으로 발급받기 등기부등본은 실시간으로 변경되기 때문에, 계약 당일 혹은 그 직전에 다시 발급받아야 해요. 며칠 사이에 갑자기 가압류나 근저당이 생겼을 수도 있거든요.

 

✔️ 주소 1자도 틀리면 안 된다 현장 주소와 등본상의 주소가 완벽히 일치해야 해요. 건물 전체 등본이 아닌, 내가 들어갈 호수의 '전유부분' 등본을 따로 확인해야 해요!

 

✔️ 압류·가압류 있으면 전세 보증금 위험 소유자가 소송에 연루됐거나, 국세 체납 등으로 압류가 걸린 부동산은 세입자보다 세무서·법원이 먼저 돈을 가져가요. 이런 경우 계약은 피하는 게 좋아요.

 

✔️ 근저당 최고채권액 + 보증금이 집값 초과 시 주의 집값이 3억인데, 근저당이 2억, 보증금이 1.5억이라면? 합산 3.5억으로 집값 초과! 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 크기 때문에 반드시 피해야 해요.

🛡️ 계약 전 등기부 체크리스트 요약

체크 항목	확인 방법	주의사항
소유자 일치 여부	갑구 – 현재 소유자 확인	계약 상대와 다르면 위험
근저당권	을구 – 채권최고액 확인	집값 초과 시 위험
가압류/압류	갑구 – 법원, 세무서 등 명의	전세 보증금 후순위 위험
대지권비율	표제부 – ○㎡ 중 ○㎡ 확인	재건축 시 불이익 가능

 

등기부등본만 잘 읽어도 90%의 부동산 위험을 걸러낼 수 있어요. 무조건 중개사 말만 믿지 말고, 본인이 직접 등기부를 확인해보고 낯선 용어는 꼭 검색하거나 전문가에게 확인하세요!

 

이제 마지막으로 등기부등본 관련 자주 묻는 질문들을 모아서 FAQ 8개로 정리해드릴게요! 👇

 

FAQ

Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?

 

A1. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 PC로 열람하거나 출력할 수 있어요. 무인발급기 또는 동사무소에서는 발급되지 않아요.

 

Q2. 전세 계약 전에 등기부등본은 언제 확인하나요?

 

A2. 계약 ‘당일 직전’에 다시 확인하는 것이 가장 안전해요. 가압류나 근저당이 당일 추가되었을 수도 있어요.

 

Q3. 등기부등본에 소유자 이름이 없는데요?

 

A3. 그 경우는 임시 소유이거나, 등기 이전 절차가 아직 완료되지 않은 상태일 수 있어요. 계약은 보류하거나 확인 후 진행하세요.

 

Q4. 근저당권이 있는 집도 전세 들어가도 되나요?

 

A4. 가능은 하지만, 채권최고액 + 보증금이 집값을 넘지 않는지 꼭 확인하세요. 넘으면 보증금 회수 어려워요.

 

Q5. 말소된 기록도 봐야 하나요?

 

A5. 네! 말소선이 그어진 기록은 과거 문제의 흔적일 수 있어요. 전세사기 흔적이나 압류 이력이 있는 집은 주의하세요.

 

Q6. 등기부등본 보는 데 비용이 드나요?

 

A6. 열람은 700원, 출력은 1,000원 정도예요. 저렴하지만 매우 중요한 투자예요. 반드시 확인하세요!

 

Q7. 표제부만 보면 되는 거 아닌가요?

 

A7. 아니에요! 표제부는 기초정보일 뿐이고, 소유권은 갑구, 돈 관련 사항은 을구에 기록되니 전부 확인해야 해요.

 

Q8. 중개사가 보여주는 등본만 믿어도 되나요?

 

A8. 가급적 본인이 직접 발급해서 보는 것이 좋아요. 중개사도 실수하거나 오래된 등본을 보여줄 수 있어요.

 

📌 이렇게 등기부등본을 정확히 읽고 해석하는 방법만 알아도, 내 전세금과 계약 안전을 확실히 지킬 수 있어요. 등기부등본은 부동산의 모든 것을 말해주는 유일한 공식 문서니까, 꼭 직접 보고 분석해보세요! 🔍

 

건축허가 전에 ‘도시계획 확인