부동산 중개수수료 계산 완전정리: 매매·전세·월세 상한요율표 (2026)

부동산 중개수수료 계산이 궁금한 분을 위해 매매·전세·월세별 상한요율표, 실제 계산 예시, 협의 가능 범위, 초과 청구 대응법까지 공식 자료 기준으로 정리했습니다.

부동산 중개수수료 계산은 거래금액에 법정 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의로 정합니다. 다만 매매·임대차, 주택·오피스텔·그 외 부동산에 따라 요율 구간과 한도액이 다르고, 월세는 보증금과 월차임을 합산해 거래금액을 별도로 환산해야 합니다. 아래에서 2026년 기준 상한요율표, 실제 계산 예시, 협의 가능 범위, 초과 청구 시 대응 순서를 확인할 수 있습니다.

중개수수료 계산의 기본 원리

중개수수료(중개보수)는 「공인중개사법」 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조에 근거를 둔 비용입니다. 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 소정의 보수를 청구할 수 있고, 그 상한은 거래금액에 상한요율을 곱한 금액과 한도액 중 낮은 쪽으로 제한됩니다. 실제 받는 금액은 이 상한 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정하며, 법이 정한 상한을 초과해 받는 행위는 금지행위로 명시되어 있습니다.

주택(부속토지·분양권 포함)의 매매·임대차 중개보수는 시·도 조례로 상한요율과 한도액이 정해지고, 오피스텔과 토지·상가 등 그 외 부동산은 공인중개사법 시행규칙에서 전국 공통 요율을 정합니다. 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면, 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 기준으로 계산합니다.

2026년 주택 중개수수료 상한요율표

아래는 서울특별시 조례를 기준으로 한 주택 중개보수 요율표입니다. 다른 시·도도 대부분 같은 구조를 쓰지만, 정확한 수치는 거주지 시·도 조례로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

5천만 원 미만, 5천만~2억 원 미만 구간은 요율로 계산한 금액이 한도액을 넘으면 한도액이 우선 적용됩니다. 예를 들어 4천만 원 전세라면 4천만 원×0.5%=20만 원이 한도액과 같아 그대로 20만 원이 상한이 됩니다.

오피스텔·토지·상가 중개수수료

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 경우에 한해 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 전국 공통 요율이 적용됩니다. 이 조건을 하나라도 충족하지 못하면 토지·상가와 같은 “그 외 부동산” 범주로 분류되어 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 원룸형 오피스텔이라도 욕실에 욕조나 샤워시설이 없는 등 요건이 빠지면 0.9% 구간으로 넘어갈 수 있으므로, 계약 전 어느 구간에 해당하는지 확인해야 합니다.

실제 계산 예시 5가지

아래 예시는 서울시 조례 기준이며, 실제 협의요율에 따라 최종 금액은 상한보다 낮아질 수 있습니다.

월세처럼 보증금과 차임이 함께 있는 경우, 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 다만 이렇게 합산한 금액이 5천만 원 미만이면 월차임에 100 대신 70을 곱해 합산합니다. 이 환산 방식을 모르고 보증금만 기준으로 계산하면 실제보다 낮게 예상하기 쉽습니다.

협의 가능 범위와 실수 방지

상한요율표에 나온 수치는 “이 이상은 받을 수 없다”는 최고 한도이지, 무조건 그 금액을 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 실제 지급액은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의로 정하며, 상한을 넘는 금액을 받는 것은 금지행위로 6개월 이내 자격정지, 등록취소, 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다. 협의는 상한 안에서 이뤄지는 것이므로, “협의했으니 상한을 넘겨도 된다”는 논리는 성립하지 않습니다.

중개보수의 부가가치세는 별도이므로, 사무소가 부가세 과세사업자인 경우 표시된 수수료에 10%가 추가될 수 있습니다. 계약 전 세금계산서 발행 여부와 부가세 포함 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 중개수수료는 매도인과 매수인이 각각 내나요?

네. 매매는 매도인과 매수인 양쪽에서 각각 중개보수를 받으며, 일방이 받을 수 있는 한도가 요율표에 표시된 금액입니다.

2. 협의요율을 입력하지 않으면 어떻게 되나요?

협의요율을 정하지 않았거나 상한요율보다 높게 정했다면 상한요율이 그대로 적용됩니다.

3. 중개사가 요율표보다 높게 요구하면 어떻게 하나요?

상한을 초과한 금품 요구는 금지행위에 해당합니다. 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서나 국토교통부에 신고할 수 있습니다.

4. 계약이 무효·취소되면 중개수수료를 내야 하나요?

개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수를 지불할 의무가 없습니다.

5. 지역마다 요율이 다른가요?

주택 중개보수는 시·도 조례로 정하므로 지역별 세부 요율에 차이가 있을 수 있습니다. 거래 전 해당 시·도 요율표를 확인하는 것이 정확합니다.

6. 오피스텔은 항상 0.5% 이하인가요?

전용면적 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·목욕시설 요건을 모두 갖춘 경우에만 0.5%(매매)·0.4%(임대차)가 적용됩니다. 요건을 충족하지 못하면 0.9% 이내 협의 구간으로 넘어갑니다.

7. 상가나 토지는 요율이 하나로 고정인가요?

주택·오피스텔 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하며, 이 안에서 실제 수수료가 달라질 수 있습니다.

8. 월세의 거래금액은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월차임의 100배를 더해 계산합니다. 다만 합산 금액이 5천만 원 미만이면 월차임에 70을 곱해 합산합니다.

9. 중개보수에 부가가치세가 포함되나요?

중개보수의 부가가치세는 별도입니다. 계약 전 세금계산서 발행 여부와 부가세 포함 여부를 사무소와 확인하는 것이 안전합니다.

10. 중개사무소와 중개대상물이 다른 지역이면 어느 요율을 따르나요?

중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준으로 중개보수와 실비를 받습니다.

공식 출처와 확인일

• 찾기 쉬운 생활법령정보 – 부동산 중개보수 산정 — 공인중개사법 시행규칙 제20조 기준 상한요율·한도액·환산 방식
• 서울시 부동산정보광장 – 중개보수 요율표 — 서울특별시 조례 기준 주택·오피스텔·비주택 요율표 및 계산 예시
• 마이홈포털 – 중개보수 계산 — 국토교통부 산하 공식 계산기
• 국토교통부 정책정보 – 부동산중개업제도 — 중개보수 청구권과 제도 개요

자료 확인일: 2026년 9월 6일

작성자: 송석