토지 취득세는 임야·대지 등 농지 외 토지 4.6%, 일반 농지 3.4%, 2년 이상 자경 농업인 농지 1.6%입니다. 상속·증여 세율표, 금액별 계산 예시, 감면 추징 주의점과 60일 신고·납부 6단계를 정리했습니다.
토지 취득세는 땅의 지목과 취득 방식에 따라 세율이 달라집니다. 임야·대지·잡종지처럼 농지가 아닌 토지를 사면 부가세를 포함해 4.6%, 전·답·과수원 같은 농지는 3.4%, 2년 이상 직접 농사지은 농업인이 농지를 사면 1.6%입니다. 1억 원 임야라면 약 460만 원, 같은 금액의 농지는 340만 원이 됩니다. 신고·납부는 취득일부터 60일 안에 해야 합니다. 아래에서 세율표, 계산 예시, 감면 요건과 신고 6단계를 정리했습니다.
공식 사이트에서 최신 세율과 감면을 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 농지 외 토지 매매 4.6%, 일반 농지 매매 3.4%, 2년 이상 자경 농업인 농지 1.6%입니다.
- 상속은 농지 2.56%·기타 토지 3.16%, 증여는 4.0%가 기본입니다.
- 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 신고·납부해야 가산세가 없습니다.
- 감면받은 농지는 일정 기간 안에 팔거나 다른 용도로 쓰면 추징될 수 있습니다.
- 지목변경을 계획한다면 간주취득세와 농지보전부담금까지 원가에 넣어야 합니다.
토지 취득세율표: 유상·상속·증여
| 취득 유형 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 농지 외 토지 매매(임야·대지 등) | 4% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
| 농지 매매(일반) | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 농지 매매(2년 이상 자경 농업인) | 1.5% | 비과세 | 0.1% | 1.6% |
| 농지 상속 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | 2.56% |
| 농지 외 토지 상속 | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% |
| 토지 증여 | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4.0% |
지목이 ‘전·답·과수원’인 농지인지, 임야·대지·잡종지인지에 따라 세율이 1.2%p 차이 납니다. 지목은 토지대장 기준이지만 실제 이용 상황이 다르면 과세관청이 사실상 지목으로 판단할 수 있으니 현황도 함께 확인하세요.
금액별 토지 취득세 계산 예시
| 매매가 | 임야·대지(4.6%) | 농지 일반(3.4%) | 자경 농업인 농지(1.6%) |
|---|---|---|---|
| 5천만 원 | 230만 원 | 170만 원 | 80만 원 |
| 1억 원 | 460만 원 | 340만 원 | 160만 원 |
| 3억 원 | 1,380만 원 | 1,020만 원 | 480만 원 |
과세표준은 원칙적으로 실제 거래가액입니다. 여기에 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용, 측량비가 별도로 들기 때문에 토지 매입 예산은 취득세 외에 1~2%가량 여유를 두는 것이 안전합니다. 매입 전 전체 점검표는 토지 매수 전 확인 8가지를 참고하세요.
농지 취득세 감면 요건
- 2년 이상 자경 농업인: 농지 소재지(또는 연접 시·군·구, 일정 거리 이내)에 거주하며 2년 이상 직접 농사지은 사람이 농지를 살 때 50% 경감 세율(1.5%)을 적용받습니다.
- 귀농인 감면: 귀농 요건을 갖춘 사람이 귀농일부터 일정 기간 안에 취득하는 농지는 취득세 감면 대상이 될 수 있습니다. 이후 일정 기간 안에 직접 경작하지 않으면 추징됩니다.
- 추징 주의: 감면받은 농지를 정당한 사유 없이 2년 안에 매각하거나 다른 용도로 쓰면 감면 세액과 가산세가 추징될 수 있습니다.
- 농지를 사려면 먼저 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
지목변경 후 간주취득세까지 계산하기
농지나 임야를 사서 대지로 지목을 바꾸면 땅값이 오른 만큼 간주취득세가 다시 붙습니다. 지목변경 전후 공시지가 차이에 세율을 곱하는 방식이며, 전용 과정의 농지보전부담금까지 더하면 개발 원가가 크게 늘어납니다. 지목변경 절차와 간주취득세 2.2% 계산은 지목변경 신청 방법 2026에 따로 정리했습니다.
토지 취득세 신고·납부 6단계
잔금일(취득일)을 확정합니다
유상취득은 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이 취득일이 되는 것이 원칙입니다.
지목과 감면 대상 여부를 확인합니다
토지대장 지목과 자경 요건, 귀농 요건 해당 여부를 체크합니다.
위택스에서 세액을 미리 계산합니다
위택스 취득세 신고 화면에서 세율과 감면을 선택해 예상 세액을 봅니다.
취득일부터 60일 안에 신고·납부합니다
기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 상속은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월입니다.
국민주택채권을 매입하고 등기를 신청합니다
등기 시 채권 매입이 필요하며 즉시 매도하면 할인 비용만 부담합니다.
감면 사후관리 기간을 달력에 표시합니다
자경·귀농 감면은 일정 기간 경작 의무가 있어 기간 내 매도·전용을 피합니다.
실수 방지 체크리스트
- 토지대장 지목과 실제 이용 상황이 같은지
- 자경·귀농 감면 요건을 서류로 증명할 수 있는지
- 취득일부터 60일 기한을 달력에 표시했는지
- 국민주택채권 비용과 법무사 수수료를 예산에 넣었는지
- 감면 후 의무 경작 기간을 확인했는지
- 지목변경 시 간주취득세를 원가에 반영했는지
자주 묻는 질문 10개
1. 토지 취득세는 언제까지 내야 하나요?
유상취득은 취득일부터 60일, 상속은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 안입니다.
2. 임야도 농지 세율이 적용되나요?
아닙니다. 임야는 농지 외 토지로 4.6%가 적용됩니다.
3. 과수원은 농지인가요?
네, 지목이 과수원이면 농지 세율이 적용됩니다.
4. 자경 기간 2년은 어떻게 증명하나요?
농지원부(농업경영체 등록), 직불금 수령 내역 등으로 확인합니다.
5. 농지를 사서 바로 주말농장으로 쓰면요?
농업경영 목적이 아닌 경우 농취증 요건과 감면 요건이 달라지니 사전에 확인하세요.
6. 공유지분으로 사면 취득세는요?
취득한 지분 가액에 같은 세율을 적용합니다.
7. 다운계약서를 쓰면 어떻게 되나요?
실거래 신고 위반으로 과태료와 추징 대상이 되며 양도세에서도 불리합니다.
8. 토지 취득세도 다주택처럼 중과되나요?
주택 중과와 달리 일반 토지는 기본세율이 적용되지만 사치성 재산 등 예외가 있습니다.
9. 경매로 산 토지도 같은 세율인가요?
유상취득으로 같은 세율을 적용하며 낙찰가가 과세표준입니다.
10. 취득세를 카드로 낼 수 있나요?
위택스나 금융기관에서 신용카드 납부가 가능합니다.
토지 개발 시 추가로 붙는 세금을 확인할 수 있습니다.
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조·지방세특례제한법 제6조 — 토지 유형별 취득세율, 자경 농업인·귀농인 감면
- 위택스 — 취득세 신고·납부와 세액 계산
자료 확인일: 2026년 11월 05일
본 글은 일반적인 세금 정보이며 개별 거래의 세액을 확정하지 않습니다. 감면 요건과 세율은 법령 개정에 따라 바뀔 수 있으니 신고 전 관할 시·군·구청 세무과에 확인하시기 바랍니다.