지목변경은 형질변경 공사 준공이나 용도 변경이 생긴 날부터 60일 안에 시·군·구청에 신청합니다. 전·답에서 대지로 바꿀 때 필요한 서류, 수수료, 공시지가 상승분에 붙는 간주취득세 2.2% 계산 예시와 신청 6단계를 정리했습니다.
지목변경 신청은 농지·산지 전용이나 개발행위허가를 받아 공사를 끝냈거나 토지·건물 용도가 바뀌었을 때, 지적공부의 지목(전·답·임야·대 등)을 실제 용도로 고치는 절차입니다. 사유가 생긴 날부터 60일 안에 토지 소재지 시·군·구청 지적 부서에 신청하고, 수수료는 1필지 1,000원입니다. 지목이 바뀌어 땅값이 오르면 그 증가분에 취득세(간주취득) 2%와 농어촌특별세 0.2%가 붙으므로, 비용까지 함께 계산해야 합니다.
현재 지목을 토지대장으로 확인하고 신청 안내를 볼 수 있습니다.
먼저 결론
- 신청 기한은 형질변경 준공·용도 변경 등 사유 발생일부터 60일입니다.
- 수수료는 1필지 1,000원, 처리 기간은 보통 5일 안팎입니다(지자체별 차이).
- 허가 없이 공사한 땅은 지목변경 대상이 아니라 원상복구 대상이 될 수 있습니다.
- 지목변경으로 가액이 오르면 증가분에 취득세 2% + 농특세 0.2%를 60일 안에 신고합니다.
- 대지가 되면 담보가치와 매매가는 오르지만 재산세·종부세 과세 기준도 달라집니다.
지목변경 신청 대상과 기한
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조와 시행령 제67조에 따라 아래 경우 지목변경을 신청할 수 있습니다.
- 형질변경 공사 준공: 개발행위허가, 농지전용, 산지전용 등을 받아 토지 조성 공사를 마친 경우
- 용도 변경: 토지나 건축물의 용도가 바뀐 경우(예: 창고 부지가 주택 부지로)
- 공공용지 용도 폐지: 도로·구거 등 공공용지의 용도가 폐지된 경우
- 지목 상호 간 변경: 전·답·과수원 사이의 변경 등 허가가 필요 없는 경우
기한은 사유가 발생한 날부터 60일입니다. 건축물이 있다면 사용승인일, 토지 조성만 했다면 준공검사일이 기준이 되는 경우가 많습니다. 개발제한구역 토지는 관련 허가를 먼저 받아야 합니다.
필요 서류와 수수료
| 서류 | 어디서 | 비고 |
|---|---|---|
| 토지이동(지목변경) 신청서 | 시·군·구청 지적 부서 | 소유자(대리인은 위임장) |
| 공사 준공 증명 서류 | 허가 부서 | 개발행위·전용 준공검사 필증, 사용승인서 |
| 용도 변경 증명 서류 | 건축 부서 | 건축물 용도변경 시 |
| 수수료 | 현장 납부 | 1필지당 1,000원 |
허가 대상이 아닌 지목 변경이나 전·답·과수원 상호 변경은 일부 서류를 생략할 수 있습니다. 행정기관 내부에서 확인 가능한 서류는 담당자가 직접 조회하는 경우가 많으니, 방문 전 전화로 준비물을 확인하세요.
간주취득세 계산 예시
「지방세법」은 지목을 사실상 변경해 토지 가액이 늘어나면 이를 취득으로 봅니다(간주취득). 개인은 보통 변경 후 시가표준액(개별공시지가)에서 변경 전 시가표준액을 뺀 금액이 과세표준이 되고, 실제 공사비가 확인되면 그 금액을 기준으로 하기도 합니다.
| 항목 | 계산(가정) |
|---|---|
| 면적 | 500㎡, 전 → 대 |
| 변경 전 공시지가 | ㎡당 5만 원 × 500㎡ = 2,500만 원 |
| 변경 후 공시지가 | ㎡당 20만 원 × 500㎡ = 1억 원 |
| 과세표준(증가분) | 7,500만 원 |
| 취득세 2% + 농특세 0.2% | 약 165만 원 |
지목변경 후 개별공시지가가 아직 정해지지 않았다면 지자체가 인근 유사 토지를 기준으로 산정합니다. 신고 기한(지목변경일부터 60일)을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙으므로, 지적 부서 신청과 세무 부서 신고를 함께 진행하세요.
지목변경 전후 손익 비교
| 구분 | 좋아지는 점 | 늘어나는 부담 |
|---|---|---|
| 매매 | 건축 가능한 땅으로 인정돼 매수자 폭 확대 | — |
| 대출 | 담보 평가액 상승 | — |
| 세금 | — | 간주취득세, 재산세 과세표준 상승 |
| 농지 관련 | 농지 처분의무·농취증 문제에서 벗어남 | 농지 자경 감면 등 농지 혜택도 사라짐 |
지목변경 신청 6단계
1단계: 허가와 준공 여부를 확인합니다
개발행위·농지전용·산지전용 허가를 받고 준공검사까지 마쳤는지 봅니다. 준공 없이 지목만 바꾸는 것은 불가능합니다.
2단계: 기한을 달력에 표시합니다
준공검사일이나 사용승인일부터 60일을 계산해 둡니다.
3단계: 현재 지목과 면적을 확인합니다
토지대장을 발급해 현재 지목·면적을 보고, 필지 일부만 바뀐다면 분할측량이 먼저 필요한지 지적 부서에 묻습니다.
4단계: 지적 부서에 신청합니다
신청서와 준공 서류를 제출하고 수수료를 냅니다. 측량설계사무소나 토목사무소가 대리 신청하는 경우도 많습니다.
5단계: 세무 부서에 간주취득세를 신고합니다
지목변경일부터 60일 안에 신고·납부합니다. 공사비 증빙이 있으면 함께 제출합니다.
6단계: 등기부 표시변경을 확인합니다
지적공부 정리 후 등기소에 등기 촉탁이 이뤄지는지, 등기부 표제부 지목이 바뀌었는지 확인합니다.
실수 방지 체크리스트
- 허가받은 범위대로 공사하고 준공검사를 받았는지
- 사유 발생일부터 60일 기한을 지켰는지
- 필지 일부 변경이라면 분할 절차를 먼저 거쳤는지
- 간주취득세 신고를 60일 안에 했는지
- 공사비 증빙(세금계산서)을 보관했는지
- 농지 관련 감면이 사라지는 영향을 따져 봤는지
자주 묻는 질문 10개
1. 지목변경 신청 기한은 언제까지인가요?
사유가 발생한 날부터 60일 이내입니다.
2. 수수료는 얼마인가요?
1필지당 1,000원입니다. 대리인을 쓰면 별도 대행비가 듭니다.
3. 밭에 그냥 집을 지었으면 지목변경되나요?
농지전용 등 허가 없이 지었다면 불법 전용으로 원상복구 명령 대상이 될 수 있습니다.
4. 지목변경하면 무조건 취득세를 내나요?
지목 변경으로 가액이 증가한 경우에만 간주취득세가 과세됩니다.
5. 간주취득세율은 얼마인가요?
취득세 2%와 농어촌특별세 0.2%를 합쳐 2.2%가 일반적입니다.
6. 처리 기간은 얼마나 걸리나요?
지자체 안내 기준 보통 5일 안팎이며 현장 조사가 필요하면 더 걸릴 수 있습니다.
7. 임야를 대지로 바꿀 수 있나요?
산지전용허가를 받아 건축·준공하면 가능합니다. 대체산림자원조성비가 발생합니다.
8. 지목변경 후 공시지가는 언제 바뀌나요?
다음 공시 기준일에 반영되며, 그 전에는 지자체가 별도로 산정한 가격이 쓰일 수 있습니다.
9. 등기도 따로 신청해야 하나요?
지적공부가 정리되면 지자체가 등기소에 표시변경 등기를 촉탁하는 것이 일반적입니다.
10. 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
지자체가 직권으로 정리하거나 신청을 독촉할 수 있고, 취득세는 가산세가 붙을 수 있으니 바로 신청하세요.
공시지가 30% 계산과 ㎡당 상한을 이어서 볼 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 — 제81조 지목변경 신청 60일
- 국가법령정보센터 「지방세법」 — 지목변경 간주취득과 과세표준·세율
- 정부24 — 토지대장 발급, 토지이동 민원 안내
자료 확인일: 2026년 11월 1일
본 글은 일반적인 정보이며 개별 토지의 인허가나 세무 판단을 대신하지 않습니다. 절차와 세액은 지자체·토지 상황에 따라 달라질 수 있으므로 관할 시·군·구청에 다시 확인하시기 바랍니다.